Logement insalubre ou en péril : arrêté, loyer, relogement

Les situations visées

L’article L511-2, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, vise quatre situations :

1. les risques présentés par des murs, bâtiments ou édifices qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires à la sécurité des occupants ou des tiers ;
2. le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif d’habitation, s’il crée des risques sérieux ;
3. l’entreposage de matières explosives ou inflammables dans un immeuble collectif d’habitation, en infraction avec les règles de sécurité ;
4. l’insalubrité, c’est-à-dire un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes, du fait de l’état des lieux ou des conditions de leur occupation (service-public.gouv.fr).

L’habitat indigne se distingue de la non-décence : un logement frappé d’un arrêté est nécessairement indécent, mais « un logement indécent n’est pas forcément indigne » (ANIL). Pour les critères de décence, voir logement décent.

Qui agit, et comment

Source : service-public.gouv.fr. Toute personne qui a connaissance d’une telle situation doit la signaler au maire (péril) ou au préfet (insalubrité) ; le service en ligne Signal Logement permet aussi de signaler un logement loué. Les visites des lieux habités se font entre 6 h et 21 h ; en cas de refus de l’occupant, il faut l’autorisation du juge des libertés et de la détention.

En urgence, face à un danger imminent, l’autorité ordonne par arrêté, sans procédure contradictoire préalable, les mesures indispensables. Pour un péril, le maire peut demander au tribunal administratif de désigner un expert, qui se prononce dans les 24 heures (service-public.gouv.fr).

Ce que contient l’arrêté

Au terme de la procédure contradictoire, l’arrêté peut prescrire des réparations, la démolition de tout ou partie de l’immeuble, la cessation de la mise à disposition aux fins d’habitation, ou une interdiction d’habiter temporaire ou définitive. La démolition et l’interdiction définitive supposent qu’aucun moyen technique ne permet de remédier au danger, ou que la remise en état coûterait plus cher que la reconstruction (service-public.gouv.fr).

• Délai d’exécution : au moins 1 mois à compter de la notification.
• Astreinte en cas de retard : fixée par arrêté « sous le plafond de 1 000 € par jour de retard » (art. L511-15), recouvrée à la fin de chaque trimestre.
• Exécution d’office des travaux aux frais du propriétaire.
• Arrêté de mainlevée une fois les mesures réalisées, publié au fichier immobilier ou au livre foncier.

Les droits du locataire

Le loyer cesse d’être dû. Pour un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, le loyer et toute autre somme versée pour l’occupation ne sont plus dus à partir du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté (ou son affichage en mairie et sur la façade), jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée (art. L521-2 ; service-public.gouv.fr). Les sommes versées à tort sont restituées ou déduites des loyers futurs.

Le bail continue. À la mainlevée de l’arrêté, la durée restant à courir du bail est celle qui restait au premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté : la période de suspension du loyer ne s’impute pas sur le bail (art. L521-2, II). En cas d’interdiction définitive d’habiter, les baux poursuivent de plein droit leurs effets, sauf l’obligation de payer le loyer, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants, et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par l’arrêté (art. L521-2, III). Dès la notification, les locaux vacants ne peuvent plus être loués ni occupés (service-public.gouv.fr).

Hébergement ou relogement.

• Interdiction temporaire ou travaux rendant le logement inhabitable : le propriétaire assure un hébergement décent jusqu’à la fin des travaux.
• Interdiction définitive : il assure le relogement et verse « une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation » (art. L521-3-1).
• S’il n’y pourvoit pas, l’autorité publique prend le relais ; le coût de l’hébergement est alors mis à la charge du propriétaire. Un occupant qui refuse 3 offres de relogement peut voir son bail résilié par le tribunal judiciaire ; celui qui n’a reçu aucune offre adaptée est un occupant de bonne foi qui ne peut pas être expulsé (service-public.gouv.fr).

Sanctions pénales du propriétaire

Source : service-public.gouv.fr (CCH, art. L511-22 et L521-4). Les peines sont aggravées lorsque l’occupant est une personne vulnérable ; les juges peuvent ajouter la confiscation du bien et l’interdiction d’acheter un bien immobilier pour le louer pendant 10 ans au plus.

Quel professionnel consulter

Avant tout achat, interrogez le notaire : à la demande de l’autorité, l’arrêté et sa mainlevée sont publiés au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend le bien (service-public.gouv.fr). Un agent immobilier qui gère un immeuble sous arrêté doit cesser d’appeler les loyers dès le mois suivant la notification. Pour un litige de location plus courant, voir aussi impayés de loyer.