Permis de louer : déclaration ou autorisation préalable

Qui décide, et où s’applique-t-il ?

Il n’existe pas de liste nationale : chaque intercommunalité compétente en matière d’habitat ou, à défaut, chaque conseil municipal délimite par délibération les zones concernées, dans les secteurs présentant une proportion importante d’habitat dégradé (CCH, art. L635-1). Pour l’autorisation préalable, la délibération peut viser seulement certaines « catégories et caractéristiques des logements » et fixe une date d’entrée en vigueur « qui ne peut être fixée à un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération » (art. L635-1) ; le même délai minimal de six mois vaut pour la déclaration (art. L634-1). La délibération est transmise à la caisse d’allocations familiales et à la MSA (art. L635-2).

Pour savoir si un logement est situé dans l’une de ces zones, il faut se renseigner auprès de la mairie ou de l’intercommunalité. Les logements conventionnés avec l’Anah et les logements sociaux obéissent à d’autres règles (service-public.gouv.fr). Un investisseur qui achète pour louer a donc intérêt à poser la question à la mairie avant de signer, puisque les deux régimes n’ont pas la même portée : la déclaration se fait après la signature du bail, tandis que l’autorisation conditionne la mise en location elle-même.

Quand la démarche n’est pas due. Ni déclaration ni autorisation ne sont exigées pour un renouvellement ou une reconduction du bail, ni pour la rédaction d’un avenant (service-public.gouv.fr).

La déclaration de mise en location

Source : service-public.gouv.fr. Si le délai fixé pour compléter le dossier n’est pas respecté, il faut déposer une nouvelle déclaration.

Aides au logement. Le versement direct au bailleur de l’aide au logement du locataire (tiers payant) est subordonné à la production du récépissé à la CAF ou à la MSA (CCH, art. L634-3 ; service-public.gouv.fr).

L’autorisation préalable de mise en location

Le propriétaire, ou son représentant (notaire, agent immobilier), dépose le cerfa n° 15652 et le dossier de diagnostic technique à la mairie ou à l’intercommunalité, qui délivre un accusé de réception (service-public.gouv.fr).

• Délai de réponse : 1 mois à compter du dépôt. Faute de décision expresse dans ce délai, le silence « vaut autorisation préalable de mise en location » (CCH, art. L635-4).
• Visite possible du logement pendant l’instruction, entre 6 h et 21 h s’il est habité ; si l’occupant refuse, la visite exige l’autorisation du juge des libertés et de la détention.
• Trois décisions possibles : autorisation ; autorisation sous condition de travaux ou d’aménagements préalables ; refus motivé, qui indique les travaux à réaliser et qui est transmis à la CAF, à la MSA et aux services fiscaux.
• Refus obligatoire si l’immeuble fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

L’autorisation doit être jointe au bail à chaque nouvelle mise en location (art. L635-5). Elle vaut pour une mise en location dans les 2 ans qui suivent sa délivrance ; au-delà, il faut en redemander une (service-public.gouv.fr).

Vente ou donation du logement loué. L’acquéreur ou le bénéficiaire déclare le transfert de l’autorisation en cours de validité avec le cerfa n° 15663 ; le transfert prend effet à la date de dépôt de la demande (service-public.gouv.fr).

Sanctions et effets sur le bail

Sources : CCH, art. L634-4 et L635-7 ; service-public.gouv.fr.

Informé d’un manquement, le maire ou le président de l’intercommunalité laisse au propriétaire 1 mois pour justifier de sa situation ou la régulariser en adressant la copie du récépissé de dépôt (service-public.gouv.fr).

Le locataire n’est pas pénalisé. L’absence de déclaration « est sans effet sur le bail » (art. L634-3), de même que la mise en location sans autorisation préalable (art. L635-8) : le bail signé reste valable.

Quel professionnel consulter

Un agent immobilier mandaté pour la location peut déposer la demande d’autorisation pour le compte du propriétaire et joindre l’autorisation au bail. Le dossier exige un dossier de diagnostic technique complet : un diagnostiqueur certifié le réalise. En cas d’achat d’un logement loué en zone d’autorisation préalable, l’acquéreur doit déclarer le transfert de l’autorisation en cours de validité : un point à prévoir avec le notaire chargé de la vente.