Aulnay-sous-Bois se distingue par un écart de prix très inégal selon le type de bien. L'appartement s'y vend 3 161 €/m², 21 % sous la médiane de la Seine-Saint-Denis (3 992 €/m²), alors que la maison, à 3 714 €/m², reste tout près de celle du département (3 838 €/m², soit 3 % de moins). L'appartement a rebondi de 9,1 % entre 2024 et 2025 sans effacer la baisse de 2,9 % observée depuis 2021. Au classement Payotte, il se place 87e sur 200, la maison 86e sur 198.
Frais de notaire en Seine-Saint-Denis : le taux départemental et le détail par tranche de prix.
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Aulnay-sous-Bois en 2025 : ce que disent les chiffres
Les relevés annuels dessinent une dent de scie. Le m² d'appartement valait 3 256 € en 2021, puis 3 413 € l'année suivante. Il a ensuite reculé à 3 062 €, puis à 2 898 €, son point bas, avant le redressement actuel. Les ventes ont suivi une pente descendante : 304 appartements vendus en 2021 pour 222 en 2025, tandis que le prix du bien lui-même est resté dans un intervalle étroit, de 143 000 € à 155 000 €.
Les maisons dominent les transactions. Avec 329 ventes en 2025, elles devancent nettement les appartements. Leur m² s'est tenu entre 3 692 € et 3 974 € depuis 2021 : il a plafonné en 2022, puis fléchi à 3 943 €, 3 692 € et 3 714 €. Le bien médian est passé de 305 000 € en 2021 à 335 000 € en 2022, pour revenir à 300 000 €. Entre maison et appartement, l'écart est de 17 % au m². L'ensemble de la commune pèse 5 % des ventes du département.
Autour d'Aulnay-sous-Bois, les prix s'étagent sur une échelle serrée. Drancy (4 km) est un peu plus cher en appartement, avec 3 265 €/m², et Le Blanc-Mesnil (3 km) plus encore, avec 3 482 €/m². Villepinte (3 km) tombe à 2 622 €/m² et Sevran (3 km) à 2 188 €/m². À l'autre extrémité de la Seine-Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine (6 432 €/m²), Montreuil (6 000 €/m²) et Pantin (5 900 €/m²) se situent dans une tout autre catégorie de prix.
Les loyers d'annonce se lisent selon la taille du logement. La moyenne pour un appartement est de 19,5 €/m², sur 4 157 annonces, avec 15,5 €/m² pour borne basse de prédiction et 24,4 €/m² pour borne haute. Elle grimpe à 22,7 €/m² pour les petites surfaces et retombe à 17,1 €/m² pour les grandes. Les maisons sont annoncées à 18,3 €/m², sur 294 annonces. Rapporté au prix d'achat, le loyer d'un appartement donne un rendement brut de 7,4 %.
La simulation retenue pour 50 m² (10 % d'apport, 25 ans, taux de 3,32 %) fait ressortir un crédit à 758 € par mois, soit 217 € de moins que le loyer de 975 €. Le prix du bien représente 13,5 années de loyer.
Les maisons étaient 443 à se vendre en 2021 à 3 848 €/m², 412 en 2022, 288 en 2023 à 316 000 € et 272 en 2024 à 295 000 €. Chez les appartements, 297 ventes en 2022 à 155 000 € et 241 en 2023 à 150 000 €. Parmi les autres villes du département, Bobigny cote 3 377 €/m² en appartement, Noisy-le-Grand 4 336 €, Bondy 2 878 €, Livry-Gargan 2 938 € et Neuilly-sur-Marne 3 017 €. Les petites surfaces totalisent 2 936 annonces de location, avec une prédiction de 18,4 à 28,1 € le m², contre 1 226 annonces et 13 à 22,5 € pour les grands logements. La part communale de la taxe foncière est de 30,69 %. Sur l'appartement médian, les droits atteignent 9 035 € et les émoluments 1 848 €.
Côté fiscalité, le taux global de taxe foncière est de 31,853 %, ce qui place la ville au 23e rang sur 23 dans le département, avec 9,62 % de taxe d'ordures ménagères. Aulnay-sous-Bois relève du zonage A. Pour un appartement à 143 000 €, les frais de notaire s'élèvent à 11 026 € (7,71 %), ou 10 295 € pour un primo-accédant ; pour une maison à 300 000 €, à 22 609 €. Payotte a retenu quatre professionnels dans la ville.
Données au 12 octobre 2026 : DVF (DGFiP, ventes 2021-2025), carte des loyers de l'État, fichier REI (DGFiP), zonage A/B/C et barème départemental des droits de mutation.
Prix de l'immobilier : Aulnay-sous-Bois, 2025
En bref : en 2025, un appartement s'est vendu en médiane 3 161 €/m² à Aulnay-sous-Bois, une maison 3 714 €/m² (+9,1 % sur un an pour les appartements), sur 551 ventes de logements.
| Année | Appartements, médiane au m² | Prix médian | Ventes | Maisons, médiane au m² | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 3 256 €/m² | 151 000 € | 304 | 3 848 €/m² | 443 |
| 2022 | 3 413 €/m² | 155 000 € | 297 | 3 974 €/m² | 412 |
| 2023 | 3 062 €/m² | 150 000 € | 241 | 3 943 €/m² | 288 |
| 2024 | 2 898 €/m² | 154 000 € | 227 | 3 692 €/m² | 272 |
| 2025 | 3 161 €/m² | 143 000 € | 222 | 3 714 €/m² | 329 |
Source : DVF, DGFiP (Licence Ouverte), données à fin 2025, édition de mai 2026 (relevé le 12 octobre 2026). Ventes portant un seul logement (maison ou appartement), sans local commercial ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie, bornes 500-30 000 €/m² ; médianes par année civile ; case vide sous le seuil de ventes. Seuil : 10 ventes par case.
Loyers à Aulnay-sous-Bois
Loyer d'annonce médian d'un appartement à Aulnay-sous-Bois : 19,5 €/m² charges comprises (entre 15,5 €/m² et 24,4 €/m² dans 95 % des cas), d'après la carte des loyers 2025 de l'État.
| Logement | Loyer au m² | Fourchette |
|---|---|---|
| Appartement | 19,5 €/m² | 15,5 €/m² – 24,4 €/m² |
| Appartement 1-2 pièces | 22,7 €/m² | 18,4 €/m² – 28,1 €/m² |
| Appartement 3 pièces et plus | 17,1 €/m² | 13,0 €/m² – 22,5 €/m² |
| Maison | 18,3 €/m² | 13,5 €/m² – 24,8 €/m² |
Source : "Carte des loyers" - Indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025, Licence Ouverte. Loyers d'annonce au m², charges comprises, logements loués vides, estimés par le ministère à partir des annonces en ligne ; intervalle de prédiction à 95 %. « Maille » : commune estimée avec ses voisines, faute d'annonces suffisantes.
Taxe foncière à Aulnay-sous-Bois
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2025 : 31,85 %, appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. S'y ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 9,62 % en zone à taux plein.
| Part | Taux |
|---|---|
| Commune | 30,69 % |
| Syndicats | 0,45 % |
| Taxe spéciale d’équipement | 0,22 % |
| Autres TSE | 0,16 % |
| GEMAPI | 0,14 % |
| TASA | 0,19 % |
Source : DGFiP, fichier de recensement des éléments d’imposition à la fiscalité directe locale (REI), édition 2025, Licence Ouverte.
PTZ à Aulnay-sous-Bois
À Aulnay-sous-Bois, la commune est classée en zone A. Un couple peut obtenir jusqu'à 112 500 € de prêt à taux zéro pour un appartement neuf (revenu retenu inférieur à 73 500 €) ; une famille de 4, jusqu'à 157 500 €. Le calcul selon vos revenus.
Acheter ou louer à Aulnay-sous-Bois ?
Pour un appartement de 50 m² au prix médian, l'achat coûte 758 € par mois de crédit (sur 25 ans à 3,32 %, avec 10 % d'apport et les frais de notaire financés), contre 975 € de loyer pour la même surface. Le prix représente 13,5 années de loyer.
| Prix (50 m² au prix médian) | 158 050 € |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 12 137 € |
| Apport (10 % du prix) | 15 805 € |
| Mensualité hors assurance | 758 € |
| Dont intérêts, première année (environ) | 427 € par mois |
| Loyer d'annonce pour 50 m² | 975 € |
Hypothèses de Payotte (surface, apport, durée) ; données : DVF, carte des loyers, Banque de France, barème DGFiP. Ne comprend ni l'assurance, ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni l'évolution des prix : un ordre de grandeur, pas un conseil.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'un appartement à Aulnay-sous-Bois ?
En 2025, le prix médian d'un appartement vendu à Aulnay-sous-Bois est de 3 161 €/m², sur 222 ventes (+9,1 % par rapport à 2024). Source : DVF (DGFiP).
Combien coûte une maison à Aulnay-sous-Bois ?
En 2025, une maison s'est vendue en médiane 3 714 €/m² à Aulnay-sous-Bois, pour un prix médian de 300 000 € (329 ventes). Source : DVF (DGFiP).
Combien de frais de notaire pour acheter à Aulnay-sous-Bois ?
Pour un appartement ancien au prix médian d'Aulnay-sous-Bois (143 000 €), les frais réglementés sont de 11 026 €, soit 7,71 % du prix ; 10 295 € pour un primo-accédant. Formalités et débours en sus.
Quel est le loyer moyen au m² à Aulnay-sous-Bois ?
Le loyer d'annonce médian d'un appartement à Aulnay-sous-Bois est de 19,5 €/m² charges comprises (entre 15,5 €/m² et 24,4 €/m²), selon la carte des loyers de l'État.
Quel est le taux de taxe foncière à Aulnay-sous-Bois ?
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 31,85 % à Aulnay-sous-Bois (DGFiP, REI). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale ; la taxe d'ordures ménagères (9,62 % en zone à taux plein) s'ajoute.
Combien d'impôt sur la plus-value en vendant à Aulnay-sous-Bois ?
La vente de la résidence principale est exonérée. Pour un autre logement, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements après 30 ans ; une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. À Aulnay-sous-Bois, le prix médian d'un appartement a baissé de 5,3 % entre 2021 et 2025 (de 151 000 € à 143 000 €) : une revente au prix médian ne dégage pas de plus-value, donc pas d'impôt. Sources : CGI, art. 150 U à 150 VH et 1609 nonies G (DGFiP, BOFiP).