Le Blanc-Mesnil se loge sous la moyenne de la Seine-Saint-Denis, surtout pour les appartements : 13 % en dessous du département, contre 3 % pour les maisons. Le m² d'appartement s'établit à 3 482 € en 2025, celui d'une maison à 3 714 €. Le zonage ministériel place la ville en A, le niveau de tension le plus élevé après Abis. Elle compte 136 ventes d'appartements et 152 de maisons cette année-là, soit 288 transactions.
Frais de notaire en Seine-Saint-Denis : le taux départemental et le détail par tranche de prix.
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Le Blanc-Mesnil en 2025 : ce que disent les chiffres
La trajectoire des deux types de biens diverge. Les appartements ont perdu 2,3 % sur l'année, mais restent 7,6 % plus haut qu'en 2021, après un sommet à 3 651 €/m² en 2022. Les maisons reculent de 6 % sur l'année et de 7,3 % depuis 2021, alors qu'elles valaient 4 309 €/m² en 2022. L'écart entre les deux se réduit : la maison ne dépasse l'appartement que de 7 % au m².
Le prix médian en euros raconte la même histoire. Le prix médian d'un appartement a fait le yo-yo : 163 000 € au départ de la série, puis 172 000 €, un creux à 159 000 €, un pic à 182 000 € l'année 2024, et enfin 176 000 € l'an dernier. Une maison passait de 328 000 € à 338 000 €, puis à 321 000 € et 325 000 €, avant de s'établir à 291 000 €. Le volume a aussi changé : 359 ventes en 2021, contre 288 en 2025.
Le voisinage immédiat dessine une échelle serrée. Drancy, distante de 2 km, cote 3 265 €/m² en appartement et 3 809 € en maison. Aulnay-sous-Bois, 3 km plus loin, est à 3 161 € et 3 714 €. Bobigny, à égale distance, ressort à 3 377 € et 3 529 €. Bondy, à 4 km, descend à 2 878 € en appartement. Plus loin dans le département, l'amplitude est large : Sevran est à 2 188 €/m², Pantin à 5 900 € et Montreuil à 6 000 €.
Les loyers d'annonce sont de 18,5 €/m² pour un appartement, avec une fourchette de 15 € à 22,8 €. Les petites surfaces montent à 21,5 €, les grandes à 17,1 €, tandis qu'une maison se loue 18,2 €. Le rendement locatif brut atteint 6,4 %. Sur un achat de 50 m² à 174 100 €, la mensualité est de 835 € quand le loyer représente 925 € : l'écart mensuel joue en faveur de l'achat, de 90 €.
La taxe foncière est votée à 39,879 %, ce qui place la ville 16e sur 23 parmi les villes Payotte du département, le taux le plus haut étant classé premier. La taxe d'ordures ménagères est de 9,13 %. Pour les frais d'acquisition, le taux départemental est de 5 %, et de 4,5 % pour un primo-accédant. Un appartement à 176 000 € coûte 13 461 € de frais, soit 7,65 %, ou 12 560 € pour un primo-accédant. Une maison à 291 000 € en coûte 21 945 €, soit 7,54 %. Trois professionnels sont retenus par Payotte dans la commune.
Données au 12 octobre 2026 : DVF (DGFiP, ventes 2021-2025), carte des loyers de l'État, fichier REI (DGFiP), zonage A/B/C et barème départemental des droits de mutation.
Prix de l'immobilier : Le Blanc-Mesnil, 2025
En bref : en 2025, un appartement s'est vendu en médiane 3 482 €/m² au Blanc-Mesnil, une maison 3 714 €/m² (-2,3 % sur un an pour les appartements), sur 288 ventes de logements.
| Année | Appartements, médiane au m² | Prix médian | Ventes | Maisons, médiane au m² | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 3 237 €/m² | 163 000 € | 137 | 4 006 €/m² | 222 |
| 2022 | 3 651 €/m² | 172 000 € | 134 | 4 309 €/m² | 249 |
| 2023 | 3 463 €/m² | 159 000 € | 114 | 4 000 €/m² | 142 |
| 2024 | 3 565 €/m² | 182 000 € | 94 | 3 953 €/m² | 148 |
| 2025 | 3 482 €/m² | 176 000 € | 136 | 3 714 €/m² | 152 |
Source : DVF, DGFiP (Licence Ouverte), données à fin 2025, édition de mai 2026 (relevé le 12 octobre 2026). Ventes portant un seul logement (maison ou appartement), sans local commercial ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie, bornes 500-30 000 €/m² ; médianes par année civile ; case vide sous le seuil de ventes. Seuil : 10 ventes par case.
Loyers au Blanc-Mesnil
Loyer d'annonce médian d'un appartement au Blanc-Mesnil : 18,5 €/m² charges comprises (entre 15,0 €/m² et 22,8 €/m² dans 95 % des cas), d'après la carte des loyers 2025 de l'État.
| Logement | Loyer au m² | Fourchette |
|---|---|---|
| Appartement | 18,5 €/m² | 15,0 €/m² – 22,8 €/m² |
| Appartement 1-2 pièces | 21,5 €/m² | 17,5 €/m² – 26,3 €/m² |
| Appartement 3 pièces et plus | 17,1 €/m² | 13,9 €/m² – 21,0 €/m² |
| Maison | 18,2 €/m² | 13,5 €/m² – 24,7 €/m² |
Source : "Carte des loyers" - Indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025, Licence Ouverte. Loyers d'annonce au m², charges comprises, logements loués vides, estimés par le ministère à partir des annonces en ligne ; intervalle de prédiction à 95 %. « Maille » : commune estimée avec ses voisines, faute d'annonces suffisantes.
Taxe foncière au Blanc-Mesnil
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2025 : 39,88 %, appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. S'y ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 9,13 % en zone à taux plein.
| Part | Taux |
|---|---|
| Commune | 39,17 % |
| Taxe spéciale d’équipement | 0,22 % |
| Autres TSE | 0,16 % |
| GEMAPI | 0,14 % |
| TASA | 0,19 % |
Source : DGFiP, fichier de recensement des éléments d’imposition à la fiscalité directe locale (REI), édition 2025, Licence Ouverte.
PTZ au Blanc-Mesnil
Au Blanc-Mesnil, la commune est classée en zone A. Un couple peut obtenir jusqu'à 112 500 € de prêt à taux zéro pour un appartement neuf (revenu retenu inférieur à 73 500 €) ; une famille de 4, jusqu'à 157 500 €. Le calcul selon vos revenus.
Acheter ou louer au Blanc-Mesnil ?
Pour un appartement de 50 m² au prix médian, l'achat coûte 835 € par mois de crédit (sur 25 ans à 3,32 %, avec 10 % d'apport et les frais de notaire financés), contre 925 € de loyer pour la même surface. Le prix représente 15,7 années de loyer.
| Prix (50 m² au prix médian) | 174 100 € |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 13 320 € |
| Apport (10 % du prix) | 17 410 € |
| Mensualité hors assurance | 835 € |
| Dont intérêts, première année (environ) | 470 € par mois |
| Loyer d'annonce pour 50 m² | 925 € |
Hypothèses de Payotte (surface, apport, durée) ; données : DVF, carte des loyers, Banque de France, barème DGFiP. Ne comprend ni l'assurance, ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni l'évolution des prix : un ordre de grandeur, pas un conseil.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'un appartement au Blanc-Mesnil ?
En 2025, le prix médian d'un appartement vendu au Blanc-Mesnil est de 3 482 €/m², sur 136 ventes (-2,3 % par rapport à 2024). Source : DVF (DGFiP).
Combien coûte une maison au Blanc-Mesnil ?
En 2025, une maison s'est vendue en médiane 3 714 €/m² au Blanc-Mesnil, pour un prix médian de 291 000 € (152 ventes). Source : DVF (DGFiP).
Combien de frais de notaire pour acheter au Blanc-Mesnil ?
Pour un appartement ancien au prix médian du Blanc-Mesnil (176 000 €), les frais réglementés sont de 13 461 €, soit 7,65 % du prix ; 12 560 € pour un primo-accédant. Formalités et débours en sus.
Quel est le loyer moyen au m² au Blanc-Mesnil ?
Le loyer d'annonce médian d'un appartement au Blanc-Mesnil est de 18,5 €/m² charges comprises (entre 15,0 €/m² et 22,8 €/m²), selon la carte des loyers de l'État.
Quel est le taux de taxe foncière au Blanc-Mesnil ?
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 39,88 % au Blanc-Mesnil (DGFiP, REI). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale ; la taxe d'ordures ménagères (9,13 % en zone à taux plein) s'ajoute.
Combien d'impôt sur la plus-value en vendant au Blanc-Mesnil ?
La vente de la résidence principale est exonérée. Pour un autre logement, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements après 30 ans ; une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Exemple au Blanc-Mesnil : un appartement acheté au prix médian de 2021 (163 000 €) et revendu au prix médian de 2025 (176 000 €), hors résidence principale, dégage 13 000 € de plus-value et 4 706 € d'impôt et de prélèvements après 4 ans (aucun abattement avant la 6e année). Sources : CGI, art. 150 U à 150 VH et 1609 nonies G (DGFiP, BOFiP).