Bagnolet voisine Montreuil et Vincennes, dans un secteur cher de l'est parisien, et se situe bien au-dessus du reste de la Seine-Saint-Denis. Le m² d'appartement y vaut 5 246 € en 2025, soit 31 % de plus que la médiane du département ; celui des maisons atteint 6 471 €, soit 69 % de plus. Le classement place la ville 26e parmi 200 en appartement comme 26e parmi 198 en maison.
Frais de notaire en Seine-Saint-Denis : le taux départemental et le détail par tranche de prix.
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Bagnolet en 2025 : ce que disent les chiffres
Les prix ont reculé depuis 2021. Les appartements passent de 5 849 €/m² à 5 834 €, 5 500 €, 5 188 € puis 5 246 €. Le rebond de 1,1 % sur un an ne compense pas la baisse de 10,3 % depuis 2021. Les maisons suivent la même pente : 7 595 €/m² au départ, puis 6 650 €, 6 448 €, 6 805 € et enfin 6 471 € cette année. Elles perdent 4,9 % d'une année sur l'autre et 14,8 % depuis 2021.
Le marché est étroit. Les ventes sont tombées de 336 à 191 au plus bas de 2024, puis ont repris pour atteindre 256, soit 2 % du département. Les appartements en représentent 207, les maisons 49. Le prix médian atteint 256 000 € pour un appartement et 435 000 € pour une maison. Au m², la maison dépasse l'appartement de 23 %.
Montreuil, à 2 km, cote 6 000 €/m² pour un appartement et 6 056 € pour une maison. Vincennes, à 2 km, monte à 8 600 € puis 10 965 €. Pantin, à 4 km, ressort à 5 900 € puis 7 644 €, tandis que Fontenay-sous-Bois, à 4 km aussi, affiche 5 560 € puis 7 018 €. Dans la Seine-Saint-Denis, Épinay-sur-Seine tombe à 2 771 € et Sevran à 2 188 € pour les appartements, tandis que Saint-Ouen-sur-Seine atteint 6 432 €.
Les loyers d'annonce sont élevés : 22,6 €/m² pour un appartement, avec des loyers compris entre 18,2 et 28,2 €. Les petits logements atteignent 25,4 €/m², les grands logements 20,9 €. Le loyer des maisons, 24,8 €/m², est estimé avec les communes voisines faute d'annonces suffisantes. Le rendement brut théorique est de 5,2 %. Dans la simulation pour 50 m², la mensualité de 1 257 € dépasse de 127 € le loyer de 1 130 €, au taux moyen de 3,32 %.
Le marché locatif s'appuie sur 2 673 annonces d'appartement, dont 2 006 pour les petites surfaces et 683 pour les grands logements, et sur 54 annonces de maison seulement. Dans le département, Montreuil cote 6 000 €/m² et Pantin 5 900 € pour les appartements, tandis que Noisy-le-Grand, à 4 336 €, et Rosny-sous-Bois, à 3 754 €, se placent nettement plus bas. Le prix médian d'un appartement a baissé de 280 000 € en 2021 à 256 000 € en 2025, et celui d'une maison de 620 000 € à 435 000 €. Le taux départemental des droits de mutation est de 5 %.
La taxe foncière applique 49,479 %, ce qui place la ville 3e sur 23 parmi les villes Payotte du département, avec 8,77 % pour les ordures ménagères. Le zonage est Abis. Pour un appartement à 256 000 €, les frais de notaire s'élèvent à 19 362 €, soit 7,56 %, et à 18 052 € pour un primo-accédant. Une maison à 435 000 € supporte 32 567 €, soit 7,49 %. Payotte retient 2 professionnels.
Le recul depuis 2021 touche les deux types de biens : 10,3 % pour l'appartement et 14,8 % pour la maison, qui perd 4,9 % sur la seule dernière année. En 2022, 284 appartements s'étaient vendus 263 000 € et 55 maisons 540 000 € ; l'année 2023 en comptait 189 et 41 pour 258 000 € et 510 000 €, puis 155 et 36 en 2024 pour 240 000 € et 429 000 €. Le département se situe à 3 992 €/m² en appartement et 3 838 € en maison, sur 11 992 ventes. Pour comparaison, Noisy-le-Sec est à 3 417 € et 4 412 €, Rosny-sous-Bois à 3 754 € et 4 583 €. Les petites surfaces se louent de 20,7 à 31,1 €/m² et les maisons de 14,1 à 43,6 €.
Données au 12 octobre 2026 : DVF (DGFiP, ventes 2021-2025), carte des loyers de l'État, fichier REI (DGFiP), zonage A/B/C et barème départemental des droits de mutation.
Prix de l'immobilier : Bagnolet, 2025
En bref : en 2025, un appartement s'est vendu en médiane 5 246 €/m² à Bagnolet, une maison 6 471 €/m² (+1,1 % sur un an pour les appartements), sur 256 ventes de logements.
| Année | Appartements, médiane au m² | Prix médian | Ventes | Maisons, médiane au m² | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 5 849 €/m² | 280 000 € | 271 | 7 595 €/m² | 65 |
| 2022 | 5 834 €/m² | 263 000 € | 284 | 6 650 €/m² | 55 |
| 2023 | 5 500 €/m² | 258 000 € | 189 | 6 448 €/m² | 41 |
| 2024 | 5 188 €/m² | 240 000 € | 155 | 6 805 €/m² | 36 |
| 2025 | 5 246 €/m² | 256 000 € | 207 | 6 471 €/m² | 49 |
Source : DVF, DGFiP (Licence Ouverte), données à fin 2025, édition de mai 2026 (relevé le 12 octobre 2026). Ventes portant un seul logement (maison ou appartement), sans local commercial ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie, bornes 500-30 000 €/m² ; médianes par année civile ; case vide sous le seuil de ventes. Seuil : 10 ventes par case.
Loyers à Bagnolet
Loyer d'annonce médian d'un appartement à Bagnolet : 22,6 €/m² charges comprises (entre 18,2 €/m² et 28,2 €/m² dans 95 % des cas), d'après la carte des loyers 2025 de l'État.
| Logement | Loyer au m² | Fourchette |
|---|---|---|
| Appartement | 22,6 €/m² | 18,2 €/m² – 28,2 €/m² |
| Appartement 1-2 pièces | 25,4 €/m² | 20,7 €/m² – 31,1 €/m² |
| Appartement 3 pièces et plus | 20,9 €/m² | 16,4 €/m² – 26,7 €/m² |
| Maison | 24,8 €/m² | 14,1 €/m² – 43,6 €/m² |
Source : "Carte des loyers" - Indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025, Licence Ouverte. Loyers d'annonce au m², charges comprises, logements loués vides, estimés par le ministère à partir des annonces en ligne ; intervalle de prédiction à 95 %. « Maille » : commune estimée avec ses voisines, faute d'annonces suffisantes. Ici, au moins une valeur est estimée à la maille.
Taxe foncière à Bagnolet
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2025 : 49,48 %, appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. S'y ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 8,77 % en zone à taux plein.
| Part | Taux |
|---|---|
| Commune | 48,77 % |
| Taxe spéciale d’équipement | 0,22 % |
| Autres TSE | 0,16 % |
| GEMAPI | 0,14 % |
| TASA | 0,19 % |
Source : DGFiP, fichier de recensement des éléments d’imposition à la fiscalité directe locale (REI), édition 2025, Licence Ouverte.
PTZ à Bagnolet
À Bagnolet, la commune est classée en zone Abis (barèmes de la zone A pour le PTZ). Un couple peut obtenir jusqu'à 112 500 € de prêt à taux zéro pour un appartement neuf (revenu retenu inférieur à 73 500 €) ; une famille de 4, jusqu'à 157 500 €. Le calcul selon vos revenus.
Acheter ou louer à Bagnolet ?
Pour un appartement de 50 m² au prix médian, l'achat coûte 1 257 € par mois de crédit (sur 25 ans à 3,32 %, avec 10 % d'apport et les frais de notaire financés), contre 1 130 € de loyer pour la même surface. Le prix représente 19,3 années de loyer.
| Prix (50 m² au prix médian) | 262 300 € |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 19 828 € |
| Apport (10 % du prix) | 26 230 € |
| Mensualité hors assurance | 1 257 € |
| Dont intérêts, première année (environ) | 708 € par mois |
| Loyer d'annonce pour 50 m² | 1 130 € |
Hypothèses de Payotte (surface, apport, durée) ; données : DVF, carte des loyers, Banque de France, barème DGFiP. Ne comprend ni l'assurance, ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni l'évolution des prix : un ordre de grandeur, pas un conseil.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'un appartement à Bagnolet ?
En 2025, le prix médian d'un appartement vendu à Bagnolet est de 5 246 €/m², sur 207 ventes (+1,1 % par rapport à 2024). Source : DVF (DGFiP).
Combien coûte une maison à Bagnolet ?
En 2025, une maison s'est vendue en médiane 6 471 €/m² à Bagnolet, pour un prix médian de 435 000 € (49 ventes). Source : DVF (DGFiP).
Combien de frais de notaire pour acheter à Bagnolet ?
Pour un appartement ancien au prix médian de Bagnolet (256 000 €), les frais réglementés sont de 19 362 €, soit 7,56 % du prix ; 18 052 € pour un primo-accédant. Formalités et débours en sus.
Quel est le loyer moyen au m² à Bagnolet ?
Le loyer d'annonce médian d'un appartement à Bagnolet est de 22,6 €/m² charges comprises (entre 18,2 €/m² et 28,2 €/m²), selon la carte des loyers de l'État.
Quel est le taux de taxe foncière à Bagnolet ?
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 49,48 % à Bagnolet (DGFiP, REI). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale ; la taxe d'ordures ménagères (8,77 % en zone à taux plein) s'ajoute.
Combien d'impôt sur la plus-value en vendant à Bagnolet ?
La vente de la résidence principale est exonérée. Pour un autre logement, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements après 30 ans ; une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. À Bagnolet, le prix médian d'un appartement a baissé de 8,6 % entre 2021 et 2025 (de 280 000 € à 256 000 €) : une revente au prix médian ne dégage pas de plus-value, donc pas d'impôt. Sources : CGI, art. 150 U à 150 VH et 1609 nonies G (DGFiP, BOFiP).