Saint-Denis se distingue par le décrochage de ses maisons. Leur prix médian au m² est tombé à 3 163 €/m² cette année, soit 19,2 % de moins sur un an et 30 % de moins que le niveau relevé en 2021. Les appartements ont à peine bougé, avec 3 915 €/m² et un repli de 0,4 %. Au classement des 200 villes de Payotte, la commune est 54e côté appartements, mais seulement 114e sur 198 côté maisons. Face à la Seine-Saint-Denis, elle reste 2 % sous la médiane pour les appartements et 18 % sous celle des maisons.
Frais de notaire en Seine-Saint-Denis : le taux départemental et le détail par tranche de prix.
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Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) en 2025 : ce que disent les chiffres
Les ventes enregistrées racontent la même histoire. En 2021, une maison se vendait plus cher au m² (4 519 €/m²) qu'un appartement (4 274 €/m²). La hiérarchie s'est depuis renversée : la maison se négocie désormais 19 % moins cher que l'appartement. Ce marché reste étroit. On y a compté 118 ventes de maisons en 2025, alors que 749 appartements ont trouvé preneur, et la série des maisons était descendue jusqu'à 59 ventes en 2023. Le prix médian d'une maison a lui aussi reculé, de 368 000 € en 2022 à 285 000 € aujourd'hui, tandis que celui d'un appartement s'établit à 182 000 €.
Autour de Saint-Denis, l'éventail des prix est très ouvert. La Courneuve, à 2 km, reste à 2 727 €/m² côté appartements. Stains, à 3 km, se situe à 2 813 €/m² et Aubervilliers, à la même distance, atteint 3 980 €/m². Il faut aller jusqu'à Saint-Ouen-sur-Seine, à 4 km, pour voir le m² grimper à 6 432 €/m². Dans le reste du département, Montreuil est à 6 000 €/m² quand Sevran descend à 2 188 €/m². Saint-Denis concentre à elle seule 7 % des ventes de la Seine-Saint-Denis, ce qui en fait un marché de référence pour le secteur. Le département se situe à 3 992 €/m² pour un appartement, 3 838 €/m² pour une maison.
Sur le terrain de la location, les annonces s'affichent à 21 €/m² charges comprises, dans une fourchette de prédiction allant de 16,4 à 26,9 €/m². Les petites surfaces se louent plus cher au m², à 24 €/m², que les grandes, à 18,9 €/m². Le rendement locatif brut théorique ressort à 6,4 %. Dans la simulation retenue pour 50 m², avec 10 % d'apport et un crédit étalé sur 25 ans à 3,32 %, la mensualité de 938 € passe sous le loyer de 1 050 €. Acheter coûte donc 112 € de moins chaque mois que louer, et le bien vaut 15,5 années de loyer. Cette estimation s'appuie sur 7 647 annonces, un échantillon large, alors que les maisons n'en comptent que 256, pour un loyer de 18 €/m² qui varie de 10,8 à 29,8 €/m² selon les biens.
Côté fiscalité, le taux global de taxe foncière atteint 39,728 %, ce qui classe la ville 17e sur 23 dans le département. La taxe d'ordures ménagères y est de 6,98 %. Saint-Denis relève du zonage Abis. Pour un appartement vendu 182 000 €, les frais de notaire totalisent 13 904 €, soit 7,64 %, ou 12 972 € pour un primo-accédant. Quatre professionnels y ont été retenus par Payotte. Le taux des droits de mutation du département est de 5 %, ramené à 4,5 % pour un primo-accédant. Une maison vendue 285 000 € entraîne 21 502 € de frais, soit 7,54 %.
Données au 12 octobre 2026 : DVF (DGFiP, ventes 2021-2025), carte des loyers de l'État, fichier REI (DGFiP), zonage A/B/C et barème départemental des droits de mutation.
Prix de l'immobilier : Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), 2025
En bref : en 2025, un appartement s'est vendu en médiane 3 915 €/m² à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), une maison 3 163 €/m² (-0,4 % sur un an pour les appartements), sur 867 ventes de logements.
| Année | Appartements, médiane au m² | Prix médian | Ventes | Maisons, médiane au m² | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 4 274 €/m² | 200 000 € | 825 | 4 519 €/m² | 92 |
| 2022 | 4 402 €/m² | 210 000 € | 822 | 4 405 €/m² | 82 |
| 2023 | 4 289 €/m² | 190 000 € | 663 | 4 200 €/m² | 59 |
| 2024 | 3 929 €/m² | 165 000 € | 552 | 3 913 €/m² | 73 |
| 2025 | 3 915 €/m² | 182 000 € | 749 | 3 163 €/m² | 118 |
Source : DVF, DGFiP (Licence Ouverte), données à fin 2025, édition de mai 2026 (relevé le 12 octobre 2026). Ventes portant un seul logement (maison ou appartement), sans local commercial ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie, bornes 500-30 000 €/m² ; médianes par année civile ; case vide sous le seuil de ventes. Seuil : 10 ventes par case.
Loyers à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis)
Loyer d'annonce médian d'un appartement à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) : 21,0 €/m² charges comprises (entre 16,4 €/m² et 26,9 €/m² dans 95 % des cas), d'après la carte des loyers 2025 de l'État.
| Logement | Loyer au m² | Fourchette |
|---|---|---|
| Appartement | 21,0 €/m² | 16,4 €/m² – 26,9 €/m² |
| Appartement 1-2 pièces | 24,0 €/m² | 19,2 €/m² – 30,1 €/m² |
| Appartement 3 pièces et plus | 18,9 €/m² | 14,1 €/m² – 25,5 €/m² |
| Maison | 18,0 €/m² | 10,8 €/m² – 29,8 €/m² |
Source : "Carte des loyers" - Indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025, Licence Ouverte. Loyers d'annonce au m², charges comprises, logements loués vides, estimés par le ministère à partir des annonces en ligne ; intervalle de prédiction à 95 %. « Maille » : commune estimée avec ses voisines, faute d'annonces suffisantes.
Taxe foncière à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis)
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2025 : 39,73 %, appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. S'y ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 6,98 % en zone à taux plein.
| Part | Taux |
|---|---|
| Commune | 39,02 % |
| Taxe spéciale d’équipement | 0,22 % |
| Autres TSE | 0,16 % |
| GEMAPI | 0,14 % |
| TASA | 0,19 % |
Source : DGFiP, fichier de recensement des éléments d’imposition à la fiscalité directe locale (REI), édition 2025, Licence Ouverte.
PTZ à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis)
À Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), la commune est classée en zone Abis (barèmes de la zone A pour le PTZ). Un couple peut obtenir jusqu'à 112 500 € de prêt à taux zéro pour un appartement neuf (revenu retenu inférieur à 73 500 €) ; une famille de 4, jusqu'à 157 500 €. Le calcul selon vos revenus.
Acheter ou louer à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) ?
Pour un appartement de 50 m² au prix médian, l'achat coûte 938 € par mois de crédit (sur 25 ans à 3,32 %, avec 10 % d'apport et les frais de notaire financés), contre 1 050 € de loyer pour la même surface. Le prix représente 15,5 années de loyer.
| Prix (50 m² au prix médian) | 195 750 € |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 14 919 € |
| Apport (10 % du prix) | 19 575 € |
| Mensualité hors assurance | 938 € |
| Dont intérêts, première année (environ) | 529 € par mois |
| Loyer d'annonce pour 50 m² | 1 050 € |
Hypothèses de Payotte (surface, apport, durée) ; données : DVF, carte des loyers, Banque de France, barème DGFiP. Ne comprend ni l'assurance, ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni l'évolution des prix : un ordre de grandeur, pas un conseil.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'un appartement à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) ?
En 2025, le prix médian d'un appartement vendu à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) est de 3 915 €/m², sur 749 ventes (-0,4 % par rapport à 2024). Source : DVF (DGFiP).
Combien coûte une maison à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) ?
En 2025, une maison s'est vendue en médiane 3 163 €/m² à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), pour un prix médian de 285 000 € (118 ventes). Source : DVF (DGFiP).
Combien de frais de notaire pour acheter à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) ?
Pour un appartement ancien au prix médian de Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) (182 000 €), les frais réglementés sont de 13 904 €, soit 7,64 % du prix ; 12 972 € pour un primo-accédant. Formalités et débours en sus.
Quel est le loyer moyen au m² à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) ?
Le loyer d'annonce médian d'un appartement à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) est de 21,0 €/m² charges comprises (entre 16,4 €/m² et 26,9 €/m²), selon la carte des loyers de l'État.
Quel est le taux de taxe foncière à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) ?
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 39,73 % à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) (DGFiP, REI). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale ; la taxe d'ordures ménagères (6,98 % en zone à taux plein) s'ajoute.
Combien d'impôt sur la plus-value en vendant à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) ?
La vente de la résidence principale est exonérée. Pour un autre logement, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements après 30 ans ; une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. À Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), le prix médian d'un appartement a baissé de 9 % entre 2021 et 2025 (de 200 000 € à 182 000 €) : une revente au prix médian ne dégage pas de plus-value, donc pas d'impôt. Sources : CGI, art. 150 U à 150 VH et 1609 nonies G (DGFiP, BOFiP).