Alugar um imóvel no Brasil sendo estrangeiro

O que a lei diz e surpreende os estrangeiros

• Aluguel somente em reais. Art. 17: “É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial”. Um contrato de “US$ 1.200 por mês” ou indexado ao dólar não é permitido. Para locações residenciais, os reajustes seguem a legislação específica. A Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º, declara nula qualquer cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano, de modo que o primeiro aumento não pode vir antes de doze meses. Veja reajuste do aluguel.
• Sem aluguel antecipado, exceto em estadias curtas. O art. 20 proíbe o locador de exigir aluguel antecipado, com duas exceções: os casos do art. 42 e a locação para temporada, definida no art. 48 como a locação por até noventa dias para lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras em seu imóvel, mobiliado ou não. Na locação para temporada, o locador pode cobrar antecipadamente todo o aluguel e os encargos e exigir garantia (art. 49). O apartamento mobiliado exige inventário dos móveis no contrato (art. 48, parágrafo único). Veja aluguel por temporada.
• Uma garantia, não várias. O art. 37 lista quatro: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato”. O locador que exige caução e fiador viola a lei. Veja garantias locatícias.
• Caução limitada a três meses. Art. 38, § 2º: a caução em dinheiro “não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel” e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao inquilino quando for levantada.

Para quem acaba de chegar e não tem fiador brasileiro, a caução e o seguro são os substitutos habituais. A lei não exige fiador brasileiro; o locador escolhe entre as quatro e negocia.

Prazo do contrato e como encerrá-lo

O locador não pode retomar o imóvel durante um prazo determinado (art. 4º). Se o locador vender, o comprador pode denunciar o contrato com aviso de noventa dias, a menos que o contrato seja por prazo determinado, contenha cláusula de vigência em caso de alienação e esteja averbado na matrícula do imóvel (art. 8º). Você também tem direito de preferência se o locador vender (art. 27). A saída antecipada e o despejo estão explicados em rescisão antecipada do aluguel e ação de despejo.

Quem paga o quê

O art. 22 atribui ao locador, salvo disposição em contrário, o imposto predial (IPTU) e os encargos, e as despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais e fundo de reserva; o locador também paga as taxas de administração e intermediação, inclusive o custo de verificar a idoneidade do inquilino (art. 22, VII). O art. 23 atribui ao inquilino o aluguel, os encargos e as despesas ordinárias de condomínio, como funcionários, água e luz das áreas comuns e manutenção, a pagar até o sexto dia útil do mês seguinte se não houver data fixada. O IPTU é um imposto municipal e as regras do condomínio variam conforme o edifício: peça ambos por escrito. Veja taxa de condomínio.

Documentos de que o estrangeiro precisa

• CPF. A IN RFB 2.172/2024, art. 4º, exige o CPF de quem realiza “operações imobiliárias de quaisquer espécies”. Locadores e imobiliárias costumam pedi-lo; por isso, o estrangeiro que chega sem CPF deve solicitá-lo cedo: veja CPF para estrangeiros. O estrangeiro com endereço no exterior deve atualizar os dados do CPF todo ano (art. 23-A). Ao passar a morar no Brasil, verifique sua residência fiscal: residência fiscal.
• Português. O art. 224 do Código Civil diz que os documentos redigidos em língua estrangeira devem ser traduzidos para o português para ter efeitos legais no Brasil. Um contrato bilíngue deve ter a versão em português como a vinculante, e a Receita pode exigir tradução juramentada de documentos estrangeiros para o CPF (art. 33, § 3º).
• Pagar do exterior. O aluguel é em reais. O pagamento do exterior é uma operação de câmbio por instituição autorizada (Resolução BCB 277, art. 13), e o não residente pode abrir uma conta em reais (art. 67): veja enviar dinheiro ao Brasil.

Se você divide, subloca ou se separa

Sublocar, ceder a locação e emprestar o imóvel exigem o consentimento prévio e escrito do locador, e o silêncio não vale como consentimento (art. 13). Se um casal se separa ou se divorcia, a locação residencial continua com o cônjuge que permanece (art. 12). Se o inquilino morre, o cônjuge ou companheiro sobrevivente assume a locação e, depois, os herdeiros necessários que viviam no imóvel (art. 11).

Qual profissional consultar

Um corretor de imóveis habilitado ou um advogado inscrito na OAB pode ler o contrato antes de você assinar; veja corretor de imóveis.