Aluguel por temporada no Brasil: a locação para temporada

A definição legal

O artigo 48 exige os dois elementos: uma finalidade que dependa de tempo determinado e um prazo contratual de no máximo 90 dias. Uma locação de seis meses a um trabalhador que está temporariamente alocado na cidade não cumpre o limite de 90 dias e é uma locação comum, com as regras dos 30 meses dos artigos 46 e 47; veja lei do inquilinato. Alugar um único quarto também se qualifica: a orientação da Receita Federal diz que a lei não distingue entre alugar o imóvel inteiro ou parte dele.

Para imóvel mobiliado, o contrato deve relacionar os móveis e utensílios e o seu estado (artigo 48, parágrafo único). Fotografias anexadas ao contrato ajudam a prová-lo.

O que difere de uma locação comum

• Aluguel antecipado. Normalmente o locador não pode exigir aluguel antecipado (artigo 20) e fazê-lo é contravenção (artigo 43, III). A temporada é a exceção: o locador pode receber aluguel e encargos “de uma só vez e antecipadamente” e pode exigir qualquer das garantias do artigo 37 (artigo 49); veja garantias locatícias. Só um tipo de garantia pode ser exigido.
• Saída rápida. Se o hóspede não sair ao final, o locador pode pedir liminar de desocupação em 15 dias, desde que a ação seja proposta em até 30 dias após o término do prazo e que o locador preste caução de três meses de aluguel (artigo 59, § 1º, III); veja ação de despejo.
• A armadilha dos 30 dias. Se o hóspede permanecer mais de 30 dias após o fim sem oposição do proprietário, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, não se pode mais exigir o pagamento antecipado, e o proprietário só poderá retomar o imóvel após 30 meses do início ou por um dos fundamentos do artigo 47 (artigo 50). Assim, o anfitrião que tolera uma permanência prolongada pode transformar uma locação de férias em uma locação longa.

Regras que a lei federal não resolve

A lei define a locação; não licencia um negócio. A Payotte não leu norma federal que exija cadastro de anfitriões, e as regras municipais sobre hospedagem turística, ruído ou cadastro variam, de modo que o proprietário deve consultar a prefeitura. As convenções de condomínio também podem restringir locações; as regras estão no Código Civil e são tratadas no guia de condomínio indicado acima. Plataformas como os sites de reserva online não são citadas na lei.

Imposto de renda sobre o aluguel de férias (2026)

O P&R 2026 da Receita Federal (pergunta 209) diz que os valores recebidos por pessoa física em locação para temporada são rendimentos tributáveis sujeitos ao carnê-leão mensal e ao ajuste na declaração anual. Pontos que ele lista:

• alugar parte de um imóvel conta;
• a lei tributária não distingue aluguel de curta e de longa duração;
• o rendimento é declarado em nome do proprietário ou usufrutuário, ainda que recebido por uma plataforma ou administrador;
• as taxas de limpeza, estacionamento e animais de estimação cobradas separadamente são tributáveis;
• a multa recebida pela rescisão do contrato é aluguel tributável;
• a indenização paga exclusivamente por reparos necessários para restaurar o imóvel não é tributável;
• as comissões e despesas pagas pelo locador a plataformas digitais são dedutíveis da base (pergunta 207).

O cálculo e a redução mensal de 2026 estão em imposto de renda do locador, o carnê-leão. Para o proprietário que mora fora do Brasil, a Receita diz que o aluguel de imóvel no Brasil é tributado exclusivamente na fonte a 15 por cento, salvo se um tratado tributário se aplicar (25 por cento para o proprietário em jurisdição constante da lista de tributação favorecida da Receita), com o imposto recolhido pelo procurador do proprietário no Brasil (pergunta 208); veja aluguel recebido por não residente.

Os novos tributos sobre o consumo (IBS e CBS)

Pela Lei Complementar 214/2025, alterada pela LC 227/2026, a locação residencial de até 90 dias consecutivos por pessoa sujeita ao regime regular do IBS/CBS é tributada pelas regras dos serviços de hotelaria (artigo 253). A pessoa física está nesse regime somente se, no ano anterior, teve receitas de aluguel acima de R$ 240.000 e alugou mais de três imóveis distintos (ou excedeu esse limite de receitas em 20 por cento no ano corrente; artigo 251). O proprietário de um ou dois apartamentos de temporada, portanto, não está no regime regular segundo esses números. Sobre o funcionamento de 2026 como ano de teste, veja reforma tributária: IBS, CBS e imóveis.

Qual profissional consultar

Um contador pode fazer o carnê-leão mensal; um advogado inscrito na OAB pode conferir o contrato, a garantia e as regras do condomínio (veja a página do advogado imobiliário). Um corretor habilitado ou administrador de imóveis pode gerir hóspedes e recebimentos (veja a página do corretor de imóveis).