Aluguel por temporada em condomínio no Brasil

O que dizem as leis que lemos

A Lei do Inquilinato já admite esse tipo de locação. A Lei 8.245 define a locação para temporada no artigo 48 (até 90 dias, veja aluguel por temporada). Essa definição indica que a locação é lícita em princípio; não diz que um condomínio deva aceitá-la. O artigo 23, X obriga todo locatário a “cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos”, e o proprietário que aluga a unidade continua igualmente vinculado a ela.

A convenção obriga proprietários e ocupantes. Pelo artigo 1.333 do Código Civil, a convenção, subscrita pelos titulares de pelo menos dois terços das frações ideais, torna-se obrigatória para os proprietários e para quem tenha posse ou detenção das unidades. Para valer contra terceiros, deve ser registrada no cartório de registro de imóveis (parágrafo único). Uma convenção não registrada ainda pode obrigar os condôminos; o comprador deve pedir o texto registrado.

O que a convenção deve conter. O artigo 1.334 exige que fixe a quota das despesas e a forma de pagamento, a administração do edifício, as competências e os quóruns das assembleias, as sanções aos condôminos e ocupantes e o regimento interno. A destinação das unidades é fixada no ato que institui o condomínio (artigo 1.332, III). Saber se uma cláusula de “uso exclusivamente residencial” ou de “proibição de estadias inferiores a X dias” é válida e como se aplica é uma questão de interpretação jurídica, e é aí que a jurisprudência importa.

Mudar as regras. O artigo 1.351, na redação da Lei 14.405/2022, exige a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção e para mudar a destinação do edifício ou da unidade. Uma proibição ou uma permissão introduzida por assembleia exige, portanto, dois terços dos votos, contados conforme a convenção. O condômino só pode votar se estiver em dia com suas contribuições (artigo 1.335, III).

Aplicação das regras dentro do edifício

• Multas por infração. O condômino que descumpre os deveres do artigo 1.336, II a IV (segurança da edificação, fachada, destinação da unidade e respeito aos vizinhos) paga a multa prevista na convenção, de até cinco vezes a contribuição mensal, além de eventuais perdas e danos (artigo 1.336, parágrafo 2º). Se a convenção não prevê nenhuma, a assembleia decide por dois terços dos demais condôminos.
• Infrações reiteradas. O condômino ou ocupante que descumpre reiteradamente seus deveres pode ser multado por decisão de três quartos dos demais condôminos, em até cinco vezes a contribuição mensal (artigo 1.337). Em caso de comportamento antissocial reiterado que torne insuportável a convivência, a multa pode chegar a dez vezes, até que a assembleia decida de outro modo (parágrafo único).
• O síndico. O síndico (administrador do edifício, eleito por até dois anos, artigo 1.347) deve zelar pelo cumprimento da convenção e do regimento (artigo 1.348, IV).

O que os tribunais e a convenção podem decidir

A Payotte leu as leis e o Código Civil; não leu nenhuma decisão dos tribunais superiores, porque o site do tribunal não estava acessível. Os tribunais já decidiram se um condomínio pode proibir locações de curta duração, se essa proibição exige alteração da convenção e o que conta como uso residencial. A resposta pode depender da redação da convenção, da data da cláusula e dos fatos. Não confie em corretor, plataforma ou blog para dizer “é permitido” ou “é proibido”. Confira quatro coisas antes de comprar ou anunciar:

1. a convenção registrada e o regimento interno;
2. as atas das assembleias recentes, em busca de proibições, multas ou propostas em andamento;
3. se a destinação do edifício no ato de instituição é puramente residencial;
4. se há multas ou ações anteriores contra a unidade.

Vagas de garagem e outros pontos

As vagas de garagem de um condomínio não podem ser vendidas nem alugadas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se a convenção expressamente o permitir (artigo 1.331, parágrafo 1º), e quando um condômino aluga uma vaga, os demais condôminos têm preferência sobre estranhos em igualdade de condições (artigo 1.338). Essa restrição pode importar se você pretende alugar uma vaga junto com a unidade.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB deve ler a convenção, as atas das assembleias e a jurisprudência atual antes de você investir; veja a página do advogado imobiliário. Se você está comprando, veja também comprar imóvel em condomínio.