Garantias locatícias no Brasil: caução, fiador e seguro-fiança

As quatro garantias do artigo 37

1. Caução. Pode ser em bens móveis ou imóveis (artigo 38). A caução de bens móveis deve ser registrada no cartório de títulos e documentos; a de bem imóvel é averbada à margem da matrícula desse imóvel. A caução em dinheiro “não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel” e deve ser depositada em caderneta de poupança autorizada pelo poder público e por ele regulamentada, revertendo todos os rendimentos ao inquilino quando o dinheiro for levantado. Para um aluguel mensal de R$ r, o teto é 3 × r; num aluguel ilustrativo de R$ 3.000, seria R$ 9.000 (um cálculo, não um valor típico).

2. Fiança. Um terceiro promete pagar se o inquilino não pagar. Três regras do Código Civil e da lei do inquilinato importam:

• O fiador casado precisa da outorga do cônjuge para prestar a fiança, salvo se casados no regime de separação absoluta de bens (Código Civil, artigo 1.647, III).
• A fiança dada sem limitação de tempo pode ser extinta pelo fiador a qualquer momento, mas ele permanece obrigado por 60 dias após notificar o credor (Código Civil, artigo 835). A lei do inquilinato acrescenta regra específica para o contrato que passou a vigorar por prazo indeterminado: depois da notificação do fiador, ele continua responsável por 120 dias (artigo 40, X), e o locador pode exigir novo fiador.
• O imóvel do fiador não é protegido contra essa dívida. A lei do bem de família (Lei 8.009, artigo 3, VII) lista “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação” entre as exceções à impenhorabilidade do imóvel residencial. Veja bem de família.

3. Seguro de fiança locatícia. Deve cobrir todas as obrigações do inquilino (artigo 41), e o inquilino paga o prêmio (artigo 23, XI). Se a seguradora aceita um inquilino estrangeiro é decisão dela; a lei não fixa regra a respeito.

4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O inquilino cede quotas de fundo como garantia. Foi acrescentada à lei em 2005.

Só uma garantia

Artigo 37, parágrafo único: é vedada, “sob pena de nulidade”, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. O artigo 43, II, torna a exigência uma contravenção, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do último aluguel, paga ao inquilino. Se o contrato tem fiador e também pede caução, apenas uma das duas pode valer.

Substituição, fim da garantia e o que acontece no final

• Salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia dura até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação passe a prazo indeterminado por força de lei (artigo 39).
• O locador pode exigir novo fiador ou outra modalidade de garantia quando o fiador morre, é declarado falido ou insolvente, aliena todos os seus imóveis, é exonerado, ou quando a locação é prorrogada com garantia de prazo certo (artigo 40).
• O locador pode dar ao inquilino 30 dias para apresentar nova garantia, “sob pena de desfazimento da locação” (artigo 40, parágrafo único).
• Sem garantia, o locador pode exigir o aluguel e os encargos até o sexto dia útil do mês vencido (artigo 42), e a ação de despejo por falta de pagamento em locação sem qualquer garantia pode ter liminar para desocupação em 15 dias; veja ação de despejo.

O que o inquilino estrangeiro pode fazer

Muitos inquilinos estrangeiros não têm fiador brasileiro nem histórico de crédito no Brasil. A lei deixa a escolha da garantia ao locador, dentro dos quatro tipos. As vias práticas são, portanto, a caução em dinheiro de até três meses, uma caução de outra natureza ou uma apólice de seguro-fiança; se um determinado locador aceita alguma delas é questão de negociação. A lei não permite que o locador peça caução e seguro ao mesmo tempo. Para um quadro mais amplo da locação por estrangeiros, veja alugar imóvel no Brasil sendo estrangeiro.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB pode verificar se a cláusula do contrato respeita os artigos 37 a 42 e as exigências quanto ao cônjuge do fiador; veja a página do advogado imobiliário. O cartório da matrícula orienta sobre a caução registrada. Um corretor pode dizer qual garantia os locadores da região aceitam; veja a página do corretor de imóveis.