Bem de família: como o imóvel da família é protegido no Brasil

A proteção automática (Lei 8.009)

O que é protegido. O imóvel “sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza”, e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, e os móveis que guarnecem a casa, desde que quitados (artigo 1º, parágrafo único). Veículos, obras de arte e adornos suntuosos ficam de fora (artigo 2º). No caso de imóvel alugado, a proteção alcança os móveis quitados do próprio locatário (artigo 2º, parágrafo único).

Qual imóvel. Só conta um imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar como residência permanente (artigo 5º). Se utilizarem vários como moradia, a proteção recai sobre o de menor valor, a menos que outro tenha sido registrado para esse fim no cartório de registro de imóveis, nos termos do Código Civil (artigo 5º, parágrafo único). Em imóvel rural, a proteção se limita à sede da moradia e seus bens móveis, e à área definida como pequena propriedade rural onde a Constituição se aplica (artigo 4º, parágrafo 2º). A lei fala em “casal ou entidade familiar”; como ela se aplica a quem mora sozinho é uma questão para um advogado, e a Payotte não leu nenhuma decisão judicial a respeito.

Contra quem vale. Pode ser invocada em qualquer execução, civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, exceto nos casos do artigo 3º.

As exceções (artigo 3º)

A proteção não se aplica à cobrança movida:

1. pelo credor do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, nos limites da dívida decorrente do contrato;
2. pelo credor de pensão alimentícia, resguardados os direitos do coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, nos casos em que ambos respondam;
3. para a cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidos em função do imóvel familiar, o que inclui o IPTU e as despesas de condomínio (veja taxa de condomínio);
4. para execução de hipoteca que o casal ou a entidade familiar deu sobre o imóvel;
5. porque o imóvel foi adquirido com o produto de crime, ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens;
6. por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação (artigo 3º, VII).

A antiga exceção para créditos de trabalhadores domésticos (inciso I) foi revogada pela Lei Complementar 150/2015. O artigo 4º também retira a proteção de quem, sabendo-se insolvente, adquire de má-fé um imóvel mais valioso para nele residir; o juiz pode transferir a proteção para o imóvel anterior ou anular a venda.

A armadilha da fiança de aluguel

O inciso VII é o que mais surpreende os residentes estrangeiros: se você atua como fiador de um aluguel, a cobrança do locador pode alcançar o seu próprio imóvel de família. Se lhe pedirem para afiançar o aluguel de um amigo ou parente, trate isso como um risco para a sua moradia. Para os tipos de garantia, veja garantias locatícias.

O bem de família voluntário (Código Civil)

Os cônjuges ou a entidade familiar podem, por escritura pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio, até um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição, como bem de família (artigo 1.711). Um terceiro pode fazê-lo por testamento ou doação, se os beneficiários aceitarem expressamente. Pode abranger uma casa com seus acessórios e também valores mobiliários cuja renda se destine à conservação do imóvel e ao sustento da família (artigo 1.712). Ele se constitui pelo registro do título no cartório de registro de imóveis (artigo 1.714).

O efeito: o imóvel fica isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio ou de despesas de condomínio (artigo 1.715). Dura enquanto viver um dos cônjuges, ou até que os filhos completem a maioridade, se não houver cônjuges (artigo 1.716). Não pode ter outro destino nem ser alienado sem o consentimento dos interessados e do Ministério Público (artigo 1.717). A forma voluntária serve principalmente a quem tem vários imóveis e quer proteger um em particular, já que o registro é o que permite escolher um imóvel diferente do de menor valor, nos termos da Lei 8.009, artigo 5º.

Por que isso importa para o proprietário ou comprador estrangeiro

• Compra com financiamento. A Lei 8.009 não impede o credor que financiou a compra; veja inadimplência e consolidação da propriedade.
• Vários imóveis. Se a família usa mais de um como residência, a proteção recai sobre o de menor valor, a menos que outro tenha sido registrado para esse fim (artigo 5º, parágrafo único). Quem quiser proteger outro imóvel deve conversar com um advogado sobre a forma voluntária.
• A residência conta. A lei protege o imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar “para moradia permanente” (artigo 5º). Uma casa de veraneio que não seja a residência permanente não é protegida nesses termos.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB pode dizer se o seu imóvel está protegido contra determinado credor e preparar a escritura de um bem de família voluntário; veja a página do advogado imobiliário. Um tabelião lavra a escritura pública.