Inadimplência no financiamento imobiliário e consolidação da propriedade

Etapa 1: intimação e purga da mora

Nos termos do artigo 26, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o devedor, este e, se houver, o garantidor fiduciante são intimados, a requerimento do credor, pelo oficial do competente registro de imóveis a pagar, em 15 dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades, os demais encargos contratuais, os encargos legais incluindo tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, e as despesas de cobrança e de intimação (parágrafo 1º).

Antes da intimação, o contrato pode fixar um prazo de carência; se não fixar nenhum, é de 15 dias (parágrafos 2º e 2º-A). A intimação é pessoal e pode ser feita pelo próprio registro, por oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento (parágrafo 3º). Se o devedor não for encontrado, é possível a intimação por edital, publicado por pelo menos três dias, com aviso eletrônico prévio com pelo menos 15 dias de antecedência quando o contrato indicar um endereço eletrônico (parágrafos 4º e 4º-B).

Etapa 2: consolidação

Se você não pagar no prazo, o oficial registra a consolidação da propriedade em nome do credor, mediante a prova do pagamento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio (parágrafo 7º). Para o financiamento do seu próprio imóvel residencial (artigo 26-A), o registro é feito 30 dias após o fim do prazo de purga (parágrafo 1º).

Mesmo assim, até que a consolidação seja registrada, você pode pagar as prestações vencidas e as despesas, e o contrato é restabelecido (“convalescerá”) (artigo 26-A, parágrafo 2º). A janela legal de purga é, portanto, mais longa que os 15 dias da intimação, mas apenas para o imóvel próprio do devedor e apenas antes do registro. Se o contrato permite outras formas de purga é uma questão do contrato.

Etapa 3: os leilões

Artigo 27, com a redação da Lei 14.711: o credor realiza um leilão público em até 60 dias do registro da consolidação. Se o maior lance no primeiro leilão for inferior ao valor do imóvel fixado no contrato (que não pode ser inferior à base de cálculo do ITBI), realiza-se um segundo leilão nos 15 dias seguintes.

No segundo leilão, aceita-se o maior lance se for igual ou superior ao valor integral da dívida mais as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais incluindo tributos, e as contribuições condominiais. Se nenhum lance atingir esse valor, o credor pode, a seu exclusivo critério, aceitar um lance de no mínimo metade do valor de avaliação. As datas e os locais dos leilões são comunicados ao devedor, inclusive por correio eletrônico. Os leilões podem ser eletrônicos.

Direito de preferência. Após a consolidação e até o segundo leilão, o devedor tem direito de preferência para recomprar o imóvel pelo valor da dívida mais as despesas indicadas no parágrafo 2º-B, incluindo o ITBI e o laudêmio pagos na consolidação.

Etapa 4: o que acontece com o dinheiro e com a dívida

• Se a venda superar a dívida, o saldo vai para o devedor; a lei dá 5 dias para a entrega.
• Se a venda não cobrir a dívida, o devedor continua responsável pelo saldo (parágrafo 5º-A), que pode ser cobrado por execução, exceto quando se aplica o artigo 26-A.
• Imóvel residencial financiado do próprio devedor (artigo 26-A, parágrafos 3º e 4º): o segundo leilão aceita o maior lance igual ou superior à dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga sobre o imóvel, mais as despesas e os encargos. Se nenhum lance atingir esse mínimo, “a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação” e o credor fica livre para dispor do imóvel. As operações de consórcio estão excluídas dessa proteção.

Financiamentos fora da via fiduciária

O artigo 9º da Lei 14.711 permite que os créditos garantidos por hipoteca sejam executados extrajudicialmente. O oficial do registro intima o devedor por 15 dias, um leilão se segue em até 60 dias e um segundo em até 15 dias; no segundo leilão a dívida deve ser coberta, ou pelo menos metade do valor de avaliação, se o credor aceitar. Para o imóvel residencial do próprio devedor, este é liberado do saldo restante (parágrafo 10). A escritura de hipoteca deve prever expressamente esse procedimento, sob pena de invalidade (parágrafo 15). O financiamento agrícola está excluído.

Pontos práticos para proprietários no exterior

A intimação é feita no endereço do contrato e, quando o contrato prevê, no endereço eletrônico. O proprietário que mora no exterior e muda de endereço sem avisar o credor, ou que conta com um parente para receber a correspondência, corre o risco de perder um prazo de 15 dias. A Payotte não encontrou nenhuma regra especial para não residentes nesses artigos. Mantenha atualizado o contato com o credor e considere uma procuração para alguém no Brasil agir (procuração do exterior).

Se você não consegue pagar, considere contatar cedo o credor, renegociar ou vender antes da consolidação; a venda exige a quitação do credor (como vender imóvel). Transferir o financiamento é outro caminho, se você ainda se qualificar (portabilidade de financiamento imobiliário). A própria garantia é explicada em alienação fiduciária.

Qual profissional consultar

Deve-se consultar um advogado inscrito na OAB assim que chegar uma intimação (advogado imobiliário). O registro de imóveis fornece a intimação e a situação do procedimento.