SFH ou SFI: os dois regimes de financiamento imobiliário do Brasil

As condições do SFH

O artigo 13 da Resolução CMN 4.676 lista as condições específicas das operações do SFH:

1. Um teto para o valor de avaliação do imóvel financiado. O texto de 2018 dizia R$ 1.500.000; a Resolução CMN 5.255, publicada no Diário Oficial em 10 de outubro de 2025 e em vigor na publicação, elevou-o para R$ 2.250.000.
2. Um custo efetivo máximo para o mutuário de 12% ao ano, incluindo juros, comissões e demais encargos financeiros. O limite se apoia na Lei 8.692 de 1993, artigo 25, que diz que a taxa efetiva de juros nos financiamentos do SFH “será de, no máximo, doze por cento ao ano”.
3. Se o contrato atualiza o saldo devedor, a atualização usa a remuneração básica dos depósitos de poupança.

O limite de 12% não inclui os prêmios de seguro (morte e invalidez do mutuário, danos físicos ao imóvel, responsabilidade civil do construtor) nem as duas tarifas permitidas pelo artigo 14: uma tarifa de análise de apólice de seguro individual e uma tarifa mensal de administração do contrato de até R$ 25,00. A Resolução 5.208 de 2025 acrescentou depois um parágrafo único ao artigo 14, que a Payotte não usou neste guia. O custo efetivo total exigido pela Resolução 4.881 é uma medida diferente e inclui seguros e tarifas (CET).

O que significa “fora do SFH”

As regras lidas usam o SFH como uma categoria definida e aplicam certas condições apenas a ele. As regras gerais da Resolução 4.676 (limite de financiamento sobre o valor do imóvel, garantias, transparência) aplicam-se aos créditos imobiliários de instituições autorizadas, sejam ou não do SFH. Um financiamento sobre um imóvel acima de R$ 2.250.000, ou com preço acima do limite de 12%, não pode ser um financiamento do SFH. A Payotte não encontrou nos textos lidos um teto de juros para financiamentos fora do SFH e não afirma que exista. A Lei 9.514 enuncia no artigo 1º a finalidade do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): promover “o financiamento imobiliário em geral”, em condições compatíveis com as da captação dos recursos. O artigo 2º lista quem pode operar nele: caixas econômicas, bancos comerciais, bancos de investimento, bancos com carteira de crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo, companhias hipotecárias e, a critério do CMN, outras entidades. O artigo 3º acrescenta as companhias securitizadoras, que compram créditos imobiliários e emitem títulos lastreados neles. A mesma lei criou a garantia de alienação fiduciária de bem imóvel, explicada em alienação fiduciária.

Em suma, o SFI é o arcabouço geral do crédito imobiliário e da securitização, e o SFH é o subconjunto com teto de valor, limite de custo e captação baseada na poupança próprios. O mutuário não escolhe um regime em abstrato: o valor do imóvel, a captação do credor e o contrato decidem qual se aplica. Pergunte ao credor, por escrito, se o financiamento é uma operação do SFH, porque a resposta decide o acesso ao FGTS.

Por que essa linha importa

• FGTS: o artigo 20 da Lei 8.036 permite que o trabalhador use o saldo do FGTS para pagar a casa própria somente se a operação for “financiável nas condições vigentes para o SFH”. A compra fora do SFH não pode usá-lo. Veja usar o FGTS.
• Seguro: a exigência legal de cobertura de morte, invalidez e danos está escrita para os credores do SFH (MIP e DFI).
• Portabilidade: um financiamento transferido para outro credor mantém o status de SFH, exceto quanto ao teto de valor (Resolução 5.057, artigo 12). Veja portabilidade de financiamento imobiliário.
• Tamanho do financiamento: os limites de 80% e 90% valem para todos os financiamentos de compra de imóvel residencial, não só os do SFH (como funciona o financiamento imobiliário).

Um cálculo

Se um imóvel é avaliado em R$ 2.400.000, ele está acima do teto do SFH em R$ 150.000. A avaliação do credor, e não o preço do contrato, é o valor que conta; assim, dois imóveis com o mesmo preço podem cair em lados diferentes da linha (cálculo da Payotte, não um exemplo oficial).

O que ainda vem

A Resolução 5.255 muda o sistema por etapas. Algumas disposições se aplicaram a partir de 1º de janeiro de 2026; outras, entre elas uma nova lista de operações do SFH e uma mudança na forma como os depósitos de poupança devem ser emprestados, se aplicam a partir de 1º de janeiro de 2027 e não estão em vigor em 15 de outubro de 2026. São regras publicadas com data futura, não propostas, mas o seu efeito sobre os mutuários não foi medido.

Qual profissional consultar

Um agente de financiamento imobiliário pode dizer se um imóvel e um financiamento específicos se enquadram no SFH (financiamento imobiliário). Um avaliador de imóveis elabora o laudo que fixa o teste do teto (avaliador de imóveis).