Como funciona o financiamento imobiliário no Brasil

As duas camadas das regras

O crédito habitacional brasileiro tem uma norma federal e, por cima dela, um mercado. A norma é a Resolução CMN 4.676, de 31 de julho de 2018, em vigor desde 1º de janeiro de 2019 e alterada várias vezes desde então, mais recentemente pela Resolução CMN 5.255, de 10 de outubro de 2025. Ela fixa as condições gerais que toda instituição autorizada pelo BCB deve seguir ao conceder um financiamento imobiliário. O mercado se organiza por cima: cada instituição escolhe sua taxa, seu prazo, seu critério de renda e seus documentos, dentro desses limites.

A norma distingue os financiamentos dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) dos demais financiamentos imobiliários. O SFH tem tetos próprios para o valor do imóvel e para o custo ao tomador; a diferença está explicada em SFH ou SFI.

Quanto se pode financiar

A norma limita a relação entre o financiamento (principal mais despesas acessórias) e o valor de avaliação do imóvel na data do contrato. O artigo 6 fixa:

• 80% para o financiamento da compra de imóvel residencial e para a pessoa física que constrói a casa;
• 90% quando se usa o sistema de amortização SAC ou SACRE (veja SAC ou Price);
• 60% para o empréstimo a pessoa física garantido por imóvel residencial mas não usado para comprá-lo (home equity).

O percentual incide sobre a avaliação feita para a instituição financeira, não necessariamente sobre o preço do contrato. Como cálculo, não como oferta: num imóvel avaliado em R$ 600.000, 80% são R$ 480.000 e 90% são R$ 540.000. O restante, mais os custos de compra descritos em custos de compra de imóvel no Brasil, sai de recursos próprios do comprador ou do FGTS (veja usar o FGTS para comprar imóvel).

A norma não fixa um limite numérico para a parcela da renda que a prestação pode comprometer. O artigo 11 exige que a instituição avalie a capacidade de pagamento, considerando os compromissos existentes e um mínimo existencial (um valor mínimo para despesas de subsistência), com o comprometimento calculado sobre a maior prestação do contrato. Como esse teste é aplicado é decisão da instituição.

A garantia e o seguro

Os financiamentos para comprar, construir ou produzir imóvel devem ser garantidos pelo próprio imóvel, como prevê o artigo 7. Na prática, trata-se da alienação fiduciária: o credor mantém a propriedade do imóvel em garantia até a quitação, e a garantia é registrada no Registro de Imóveis. As consequências para o tomador que deixa de pagar estão em alienação fiduciária e em inadimplência e consolidação da propriedade.

No SFH, a lei exige seguro que cubra a morte e a invalidez permanente do tomador e os danos físicos ao imóvel. Veja seguro habitacional: MIP e DFI.

O que o Banco Central informa sobre juros

O BCB publica, em dados abertos, a taxa média dos novos financiamentos habitacionais a pessoas físicas. Para agosto de 2026, estes são os números que a Payotte leu em 15 de outubro de 2026:

As séries descrevem financiamentos regulados pelo CMN ou vinculados a recursos orçamentários, ponderados pelo valor. São médias de contratos passados, não uma cotação; a sua taxa depende da decisão da instituição. Para ver o que move o mercado, leia a Selic e os juros do financiamento. A taxa é só uma parte do preço: o custo efetivo total (CET), explicado em CET, inclui seguros e tarifas, e a instituição deve informá-lo antes da assinatura.

Um estrangeiro não residente pode obter financiamento?

Nenhum texto oficial lido pela Payotte nas normas de crédito habitacional (Resolução 4.676, Lei 9.514, Lei 8.036) exige que o tomador seja residente ou cidadão brasileiro. Se determinada instituição concede crédito a não residente, em que moeda e em que condições, é decisão dela. Os programas do governo são diferentes: o FGTS e o Minha Casa, Minha Vida assentam-se em condições que pressupõem trabalho ou residência no Brasil, como explicam os guias de cada um. Para a compra em si, veja comprar imóvel no Brasil sendo estrangeiro.

O que comparar

• Taxa e CET: peça o demonstrativo do CET antes de assinar; ele deve ser apresentado a você antecipadamente.
• Sistema de amortização: SAC ou Price muda a primeira prestação e o total pago.
• Seguro: você pode apresentar uma apólice individual em vez da da instituição, dentro das regras.
• Portabilidade: mais tarde você pode levar o financiamento para outra instituição (portabilidade de financiamento imobiliário).

Use o simulador de financiamento para uma estimativa com as taxas de referência publicadas.

Qual profissional consultar

Uma instituição financeira ou um correspondente autorizado para a oferta em si (financiamento imobiliário); um advogado inscrito na OAB para o contrato de financiamento e a garantia (advogado imobiliário); e um avaliador de imóveis para a avaliação que define o teto do financiamento (avaliador de imóveis).