Custos de compra de imóvel no Brasil: ITBI, escritura e registro

As três cobranças públicas

Em forma de fórmula: cobranças públicas de compra = alíquota do ITBI × base do ITBI + escritura + registro. Cada elemento é consultado separadamente, e nenhum é um percentual do preço que valha em todo lugar.

Quatro exemplos calculados (cálculos)

São cálculos da Payotte, não cotações. Cada um usa a alíquota ordinária do ITBI do município e o valor do estado para a faixa que contém R$ 500.000, conforme lido em 15 de outubro de 2026. Premissas: a base do ITBI é igual ao preço (o município pode usar um valor maior; veja a base do ITBI); sem financiamento, portanto sem alíquota reduzida para a parte financiada; sem redução de primeiro imóvel; sem desconto por pagamento antecipado.

O que são as linhas de custas: em Minas Gerais, o emolumento mais a taxa de fiscalização judiciária, excluídos a taxa de prenotação e o imposto municipal sobre serviços; na Bahia, um valor por ato da tabela estadual (não se informa se o imposto municipal está incluído); em Rondônia, uma coluna de total com fundos e selo; no Distrito Federal, o emolumento mais um acréscimo de 7%. Em Salvador o imposto se chama ITIV. As diferenças entre as colunas vêm da alíquota do ITBI (2% contra 3%) e das tabelas estaduais, que não são construídas da mesma forma; veja o guia de custas antes de comparar estados.

Custos que a tabela deixa de fora

Nada do que segue está no total das cobranças públicas, e as fontes lidas não os precificam:

• Certidões. As certidões do registro e do município têm cada uma o seu custo; veja certidões para comprar imóvel. A certidão do registro usada na escritura deve ter menos de 30 dias (Decreto 93.240/1986, art. 1, IV), por isso pode ser preciso pedi-la duas vezes se a assinatura atrasar.
• Prenotação e outros encargos de matrícula que algumas tabelas estaduais imprimem separadamente.
• Honorários de advogado e de corretor. A comissão do corretor é tratada em comissão do corretor de imóveis; os honorários do advogado são combinados com ele.
• Documentos para o comprador estrangeiro: o CPF (CPF para estrangeiros), uma procuração se você está no exterior (procuração do exterior) e traduções juramentadas (tradução juramentada na escritura).
• Custos de envio do dinheiro. A margem de câmbio e as tarifas bancárias são explicadas em enviar dinheiro ao Brasil.
• Custos do financiamento, como as tarifas e os seguros do próprio credor, que dependem do empréstimo; veja o custo efetivo total (CET).
• Dívidas do vendedor que você pode assumir: as dívidas de condomínio acompanham a unidade (Código Civil, art. 1.345; veja taxa de condomínio e regras), e o IPTU em atraso aparece nas certidões; veja o guia do IPTU.
• Regimes especiais, como o pagamento de foro em imóveis litorâneos: veja laudêmio e certidão de autorização para transferência da SPU.

Como o financiamento e as regras de primeiro imóvel mudam o total

O financiamento pode reduzir as cobranças públicas em dois pontos. Muitos municípios tributam a parte financiada a 0,5% ou 1% em vez da alíquota ordinária (São Paulo, por exemplo, 0,5% sobre o valor financiado até um teto e 3% sobre o restante). E o art. 290 da lei de registros reduz em 50% os emolumentos de registro para “a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação”. O alcance dessa redução varia conforme o estado, e ela se aplica a uma primeira compra residencial financiada pelo SFH, não a uma compra à vista. Detalhes: desconto de registro no primeiro imóvel, SFH ou SFI e como funciona o financiamento imobiliário.

Quando o dinheiro é devido

Em várias cidades lidas, o ITBI é devido antes ou na data da escritura, porque o tabelião registra nela a prova do pagamento (Lei 7.433/1985, art. 1, § 2); outras permitem pagá-lo depois. Pergunte ao tabelionato e ao registro quando vence cada uma de suas custas, planeje o caixa de acordo e guarde os recibos: a sequência está descrita em como comprar um imóvel no Brasil passo a passo.

Usando a calculadora

A calculadora de custos de compra aplica as alíquotas e custas que a Payotte leu. Onde o seu município ou estado não foi lido, a calculadora não pode saber o seu valor; pergunte aos órgãos.

A quem consultar

A secretaria de finanças do município informa o ITBI; o tabelionato e o registro informam suas custas; um advogado inscrito na OAB pode somar todo o processo; veja a página do advogado imobiliário.