Outorga conjugal na compra e venda de imóvel no Brasil

O que diz o Código Civil

Art. 1.647, no texto lido na consolidação da Câmara dos Deputados: “Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:” e em seguida quatro hipóteses, em termos simples:

1. alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
2. pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
3. prestar fiança ou aval;
4. fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

O primeiro inciso é o que importa aqui. Note que o texto fala em alienar, vender ou de outro modo dispor, e em gravar, onerar. Uma hipoteca ou outra garantia real está, portanto, coberta, assim como a venda.

A redação do primeiro inciso fala em “os bens imóveis” sem se limitar aos bens em nome de ambos. Quais imóveis ele alcança na prática depende do regime do casal. A Payotte leu o texto do artigo e dos vizinhos e não leu as disposições do Código sobre cada regime de bens; elas não são resumidas aqui. Pergunte ao tabelião qual regime se aplica ao seu vendedor e se a outorga é exigida.

Quando o cônjuge recusa ou não pode consentir

Art. 1.648: “Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la.” O juiz pode suprir a outorga quando um cônjuge a recusa sem motivo justo ou quando é impossível concedê-la. Isso é um processo judicial, não algo que o tabelião ou a outra parte possa fazer.

O que acontece sem ela

O art. 1.649 diz que a falta de autorização, “não suprida pelo juiz, quando necessária”, torna o ato anulável, e o outro cônjuge pode pedir sua anulação “até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal”. O parágrafo único acrescenta que a aprovação valida o ato se for dada “por instrumento público, ou particular, autenticado”. O art. 1.650 diz que só o cônjuge que deveria ter consentido, ou seus herdeiros, pode pedir ao juízo a declaração de invalidade do ato.

Três consequências para o comprador:

• O risco é de cauda longa. O prazo de dois anos corre do fim da sociedade conjugal, de modo que um defeito pode aparecer muitos anos depois da venda.
• O defeito pode ser sanado. Se o cônjuge aprovar depois, por escrito, na forma exigida, o ato se torna válido.
• A proteção do comprador é fazer o cônjuge comparecer à escritura e assinar, ou ter um documento na forma exigida, antes de pagar.

O que o comprador deve fazer

1. Peça por escrito o estado civil e o regime do vendedor na primeira proposta, e compare com a matrícula: a lei de registros faz do estado civil do proprietário parte do registro (Lei 6.015, art. 176, § 1º, II, 4). Veja a matrícula.
2. Faça o cônjuge assinar a escritura ou apresentar a autorização em documento aceito pelo tabelião. Se o cônjuge mora no exterior, a autorização pode ser dada por procurador: veja procuração do exterior.
3. Escreva isso no contrato preliminar: o vendedor declara o estado civil e o cônjuge assina, ou o contrato diz que o cônjuge comparecerá à escritura; veja contrato de compra e venda e sinal.
4. Confira mudanças de estado civil. O vendedor que diz ser solteiro mas foi casado e divorciado, ou que é separado mas não divorciado, é caso para um advogado ler.

Os textos lidos para este guia nada dizem sobre quem vive em união estável sem casamento; se a mesma regra de outorga se aplica a essas pessoas não foi examinado. Pergunte ao tabelião e a um advogado.

Se você é o comprador e é casado

O art. 1.647, como lido, trata do cônjuge que dispõe de bens ou os onera; não diz que seu cônjuge deve consentir numa compra. Como a compra é registrada depende do seu regime de bens e consta da escritura e da matrícula. Se você toma financiamento, a garantia do banco é um ônus real sobre o imóvel; pergunte à instituição se o seu cônjuge deve assinar. Para casais com cônjuge estrangeiro, veja comprar imóvel com cônjuge estrangeiro.

Uma regra correlata para a locação

Lei 8.245/1991, art. 3: “O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.” A locação por dez anos ou mais depende do consentimento do cônjuge (vênia conjugal); sem ele, o cônjuge não está obrigado a respeitar o prazo além de dez anos (parágrafo único). Isso importa se você comprar um imóvel que já está alugado; veja alugar imóvel no Brasil sendo estrangeiro.

Qual profissional consultar

O tabelião pergunta o estado civil e o registra. Um advogado inscrito na OAB orienta quando o estado civil é incerto ou quando o cônjuge está no exterior ou recusa; veja a página do advogado imobiliário.