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ITBI: o imposto de transmissão de imóveis, cidade por cidade

O ITBI é definido por cada município. Alíquotas lidas em 41 cidades, alíquotas reduzidas para compras financiadas, quando se paga e o que a escritura exige.

Conferido em com as fontes oficiais no fim da página.

Em resumo

O ITBI (imposto sobre a transmissão de bens imóveis) é um tributo de cada município brasileiro, não do estado nem da União, e por isso não existe uma alíquota nacional única. Nas 41 cidades cuja lei, regulamento ou página oficial a Payotte leu, a alíquota ordinária vai de 2% a 3% na maioria dos casos, com valores fora da faixa de 1,5% (Boa Vista), 2,5%, 2,7% (Curitiba) e 4% (o texto de Porto Seguro é contraditório e não é contado), e muitos municípios cobram uma alíquota menor sobre a parte financiada da compra. O imposto é devido na transmissão da propriedade entre pessoas vivas, a título oneroso, e o comprovante de pagamento normalmente faz parte do dossiê da escritura. A alíquota da sua cidade deve ser conferida com o município.

O que o ITBI tributa

A Constituição (art. 156, II) dá aos municípios o poder de tributar a “transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”. Desde a Lei Complementar 227 de 13 de janeiro de 2026, o art. 35 do Código Tributário Nacional repete isso como fato gerador e enumera três casos: a transmissão da propriedade ou do domínio útil, a transmissão de direitos reais, exceto os de garantia, e a cessão de direitos relativos a essas transmissões. O art. 41 atribui o imposto ao “Município da situação do bem”: a cidade onde o imóvel está, qualquer que seja a residência do comprador. Herança ou doação não estão sujeitas ao ITBI; estão sujeitas ao ITCMD estadual.

A cessão de um contrato de compra (cessão de direitos) também é tributável, o que importa para as revendas de imóvel na planta; veja comprar imóvel na planta.

Alíquotas nas cidades que a Payotte leu

A tabela traz o que a lei ou a página oficial de serviço de cada cidade diz. “Parte financiada” é a parte do preço paga com financiamento habitacional; a alíquota menor costuma valer para financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A alíquota e as condições são as encontradas no texto lido; vários códigos municipais só estavam disponíveis em consolidações cujas últimas alterações não puderam ser confirmadas.

CidadeAlíquota ordináriaAlíquota reduzida para compras financiadas, conforme lidoLei ou fonte
São Paulo (SP)3%0,5% sobre o valor financiado até R$ 120.968, se o imóvel valer até R$ 725.808 (tetos de 2026 da página do município); 3% sobre o restanteLei 11.154/1991, arts. 7 e 10
Santos (SP)2%1% sobre o valor financiado (SFH)Lei 634/1989, art. 5
Ribeirão Preto (SP)2%0,5% sobre a parte financiada, apenas para imóvel de até R$ 65.000LC 2.496/2011
São José dos Campos (SP)2%0,5% sobre a parte financiada (SFH); 0,5% para imóvel de até R$ 128.024,29 se os compradores não possuírem outroLC 696/2025 (em vigor em 1º jan. 2026)
Ilhabela (SP)2%1% sobre a parte financiada pelo SFHLei 156/2002, arts. 128 e 130
Niterói (RJ)2%0,5% sobre a parte financiada pelo SFH (habitação popular; definição não lida)Página tributária do município; texto da lei não lido
Armação dos Búzios (RJ)2,5%1% para imóvel financiado pelo SFI; ordem das células a confirmarLC 22/2009, Anexo II
Paraty (RJ)2%0,5% sobre a parte financiada pelo SFH se o imóvel valer até R$ 700.000LC 107/2022, arts. 317-318
Cabo Frio (RJ)2%0,5% sobre a parte financiada pelo SFHLC 2/2002, art. 65
Brasília (DF)2%Nenhuma alíquota de SFH lida; 1% na primeira transmissão de imóvel novo em até 5 anos do habite-seLei 3.830/2006, art. 9 (Lei 7.635/2024)
Salvador (BA)3% (chamado ITIV)1% para imóvel “popular” de até 39,56 m² e R$ 44.996,73 (valor do decreto de 2013)Lei 7.186/2006, arts. 116-118
Porto Seguro (BA)Não calculada: o artigo da alíquota lido é contraditório (“6,00 % (três por cento)”, 6% em algarismos, três por cento por extenso); pergunte ao municípioConforme lido, 4% financiado e 2% popular, com desconto de 50% se pago antes do registro, tudo a confirmar com o municípioLei 925/2010, na redação da Lei 1.696/2021
Fortaleza (CE)4%0,5% sobre o valor financiado até R$ 390.672,24 (2026); 2% se pago antes da escrituraPágina da secretaria de finanças do município; texto da lei não lido
Recife (PE)3%1% sobre o valor financiado pelo SFH até R$ 1.036.600,71 (2026); 1,8% no pagamento antecipadoLei 15.563/1991, arts. 51-55
Maceió (AL)2% se pago até a escritura ou em 30 dias, caso contrário 3%0,5% sobre a parte financiada pelo SFHLei 4.486/1996, arts. 33-34 (consolidação até 2009)
Natal (RN)3% (chamado ITIV)Nenhuma alíquota para financiamento; isenção na primeira transmissão de casa popular (até 50 m² construídos) a comprador de baixa rendaDecreto 11.089/2016 (regulamento do ITIV), art. 7; o próprio artigo do Código Tributário (Lei 3.882/1989) não foi lido
Tibau do Sul (RN)3%Nenhuma: o Código Tributário de 2002 substituiu a lei de 2001 e não tem cláusula de SFHLC 005/2002, art. 179
Belo Horizonte (MG)3%Nenhuma alíquota de SFH (“não há descontos”); isenção para financiados do Minha Casa, Minha Vida dentro dos limites de renda e valor da páginaLei 5.492/1988 e leis posteriores
Florianópolis (SC)2%0,5% sobre o valor financiado até um teto (R$ 180.000 na lei de 2019, indexado anualmente; valor de 2026 não lido)LC 007/1997, art. 285
Joinville (SC)2%0,5% sobre o valor financiado na faixa de valor até 1.500 UPM; 2% acimaLC 400/2013, art. 8
Itajaí (SC)2%1% sobre o valor financiado (SFH)LC 20/2002, art. 57
Londrina (PR)2%0,5% / 1% / 2% sobre o valor financiado em três faixas definidas em UFIRLei 7.303/1997, arts. 183, 185
Porto Alegre (RS)3%0,5% sobre a parte financiada até R$ 410.794,80 (calculado a partir de 68.000 UFM)LC 197/1989, art. 16
Goiânia (GO)2%Nenhuma lidaLC 344/2021, art. 203
Campo Grande (MS)2%0,5% sobre o valor financiado pelo SFHLei 2.592/1989 (página do município)
Cuiabá (MT)2%0,5% sobre a parte financiada pelo SFH; isenção para programas de habitação social, renda familiar de até 6 salários mínimosLC 43/1997, art. 228
Vitória (ES)2%Nenhuma lida para o SFH; 1% para cooperativa habitacionalCarta de serviços do município
Porto Velho (RO)2%NenhumaLC 878/2021, art. 234
Macapá (AP)2%1% sobre a parte financiada, 2% sobre o restante; 1% sobre o valor quando se usa o FGTSLC 144/2021, art. 208
Rio Branco (AC)2%0,5% sobre o valor financiadoLei 1.508/2003, art. 39
Palmas (TO)2% (urbano)0,5% sobre o valor financiado quando o empréstimo é inferior a 85.000 UFIP (cerca de R$ 410.550 pelo nosso cálculo)LC 285/2013, art. 33
Curitiba (PR)2,7%Isenção para habitação de interesse social da COHAB-CT (texto de 2017; uma alteração de 2025 não foi lida)LC 108/2017, art. 9, com a redação da LC 134/2022
João Pessoa (PB)3%Nenhuma alíquota de SFH; isenção na primeira transmissão de habitação popularLC 53/2008 (Código Tributário), art. 206
Belém (PA)3%Nenhuma lida; a alíquota é lida na lei alteradora de 2026Lei 8.792/2010, com a redação da Lei 10.308/2026
Teresina (PI)2%1,8% para programas habitacionais de baixa renda ou requerimento apresentado em até 180 dias do contratoLC 4.974/2016 (Código Tributário), art. 88
Boa Vista (RR)1,5%Nenhuma no Código TributárioLC 1.223/2009 (Código Tributário), art. 141
Ipojuca (PE)2%1% sobre o valor financiado pelo SFH, 2% sobre o restante (consolidação até 2000)Lei 1.181/1998 (Código Tributário), arts. 93-94
Mata de São João (BA)3% (chamado ITIV)Nenhuma lidaLC 006/2022 (Código Tributário; o imposto se chama ITIV), arts. 106-108
Angra dos Reis (RJ)2%1% para transmissão financiada pelo SFH, sobre o maior valor entre o preço e a avaliação do bancoLei 3.906/2019, art. 17 (consolidação IPTU/ITBI)
Foz do Iguaçu (PR)2%0% a 2% sobre o valor financiado, em faixas definidas em UFFI, se o preço for de até 4.000 UFFI (valor da UFFI não lido)LC 82/2003 (Código Tributário), art. 422
Ubatuba (SP)2%0,5% sobre o valor financiado pelo SFH; 3% para “quaisquer outras transmissões”Lei 3.289/2009, art. 11
Santo André (SP)2%0,5% sobre a parte financiada pelo SFH até 25.700 FMP (valor da FMP não lido)LC 06/2025, art. 36

Não lidas. Rio de Janeiro, Manaus, São Luís, Aracaju, Campinas, Guarulhos, Osasco, São Bernardo do Campo, Uberlândia, Balneário Camboriú, Bombinhas, Gramado e Jijoca de Jericoacoara não puderam ser confirmadas em texto oficial (o site do município recusou a conexão, ou a lei não pôde ser encontrada ou lida). Para essas, e para qualquer outra cidade, pergunte à secretaria de finanças do município qual é a alíquota atual. A alíquota, o teto para compras financiadas e a data da última alteração podem mudar.

Quando se paga

O prazo é local e decide se o tabelião pode prosseguir. Conforme lido: São Paulo exige o pagamento antes da escritura quando se trata de instrumento público; Belo Horizonte, o mesmo; Recife, até a data da escritura; Salvador, antecipadamente, até a data da escritura; Brasília, antes da escritura quando ela é lavrada ali; Cuiabá, até a data da escritura. Macapá permite o pagamento até o 20º dia após o registro, e Goiânia em até 180 dias do cálculo. As regras federais concordam no princípio: o tabelião anota na escritura o comprovante de pagamento do ITBI (Lei 7.433/1985, art. 1, § 2) e o Decreto 93.240/1986, art. 1, II, ressalva os casos em que a lei permite o pagamento depois da escritura. Há benefícios por pagamento antecipado em algumas cidades (Recife, Porto Seguro, Fortaleza, Maceió).

Quem paga e sobre o quê

Quem é o contribuinte legal, e quem arca com o imposto segundo o contrato, não é definido pelas tabelas de alíquotas acima: o código de cada município decide a primeira questão e não foi lido cidade por cidade, e o contrato de compra e venda costuma decidir a segunda, por isso acerte isso por escrito (veja contrato de compra e venda e sinal). O valor é a alíquota vezes a base de cálculo. A base nem sempre é o preço da escritura: veja a base de cálculo do ITBI e o valor de referência. A fórmula é:

ITBI = alíquota × base (o valor venal do município, ou o preço onde a lei do município usa o maior dos dois)

Para uma compra financiada com alíquota dividida, é: ITBI = (alíquota reduzida × valor financiado) + (alíquota ordinária × o restante). Isso é uma fórmula, não uma cotação: o texto do seu município decide qual parcela se qualifica.

Quanto custa

Sobre as alíquotas ordinárias acima, 2% de uma base de R$ 500.000 são R$ 10.000 e 3% são R$ 15.000 (cálculo). O total com escritura e registro está calculado em custos de compra de imóvel. A calculadora de custos de compra coloca a alíquota em uma estimativa rápida.

A quem consultar

A secretaria de finanças do município (Secretaria da Fazenda) emite a guia do ITBI e pode informar a base que usará. O tabelião pede o recibo. Um advogado inscrito na OAB pode contestar uma base; veja a página do advogado imobiliário. Um avaliador de imóveis pode produzir uma avaliação contrária onde a lei do município aceita uma; veja a página do avaliador.

Perguntas frequentes

O ITBI é igual em todo o Brasil?

Não. A Constituição atribui o imposto aos municípios, e cada um fixa a sua alíquota. As cidades que a Payotte leu ficam na maioria entre 2% e 3%.

Pago ITBI se for estrangeiro?

As fontes lidas tributam a transmissão do imóvel e nada dizem que isente o comprador estrangeiro. O imposto vai para o município onde o imóvel está.

Existe alíquota menor para financiamento?

Muitos municípios tributam a parte financiada a 0,5% ou 1% (veja a tabela), muitas vezes com um teto. São Paulo e Belo Horizonte são exemplos de regras diferentes; confira os tetos da sua cidade.

Pago ITBI sobre uma herança?

Não. O ITBI se aplica às transmissões onerosas entre pessoas vivas; herança e doação são tributadas pelo estado.

Posso pagar depois de assinar a escritura?

Só onde a lei do município permitir. Várias cidades lidas exigem o pagamento antes ou na data da escritura.

Informação geral extraída das fontes oficiais citadas e datadas nesta página. Não é assessoria jurídica, tributária ou financeira: para a sua situação, consulte um profissional habilitado.

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Fontes

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