Comprar imóvel na planta: regras da incorporação

O memorial registrado

O artigo 32 da Lei 4.591/1964 prevê que o incorporador só pode vender ou onerar as frações ideais de terreno e de construção que se tornarão as unidades depois de registrar, no cartório de registro de imóveis competente, o memorial de incorporação. Os documentos incluem o título do terreno ou promessa irretratável de compra, certidões negativas de tributos e protestos, o histórico de 20 anos dos títulos do terreno, o projeto de construção aprovado, o cálculo das áreas, a discriminação das especificações da obra e a avaliação do custo. O registro gera um número, e o artigo 35-A exige que o contrato indique o número do registro do memorial, a matrícula do terreno e o cartório. O leitor pode conferir esses itens no registro. Veja certidões para comprar imóvel.

O quadro-resumo

O artigo 35-A, incluído pela Lei 13.786/2018, exige que os contratos comecem com um quadro-resumo de doze itens, entre eles:

• O preço total, a entrada e a forma de pagamento.
• A comissão de corretagem, suas condições e quem a recebe.
• O cronograma das parcelas e os índices de correção monetária.
• As consequências do distrato, com as penalidades em destaque e os prazos de devolução.
• As taxas de juros e o sistema de amortização.
• A informação sobre o direito de arrependimento nos contratos assinados em estande de vendas.
• O prazo para quitar o saldo após o habite-se, os ônus que recaem sobre o imóvel e o prazo para o habite-se.

Se algo faltar, o incorporador tem 30 dias para aditar o contrato; se não o fizer, a omissão é “causa justificada” para o comprador rescindir. As consequências do distrato só produzem efeito se o comprador as aceitar separadamente, assinando ao lado dessas cláusulas.

Atraso na entrega

O artigo 43-A admite uma tolerância de 180 dias após a data contratual de conclusão, se expressa e claramente pactuada. Além disso, se o comprador não for a causa do atraso:

• O comprador pode rescindir e receber todos os valores pagos mais a multa estipulada, em até 60 dias após a rescisão.
• Ou, se o comprador mantiver a unidade, tem direito a 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata, com correção monetária, na entrega.

Os dois remédios não podem ser cumulados (art. 43-A, § 3º).

O direito de arrependimento de sete dias

O artigo 67-A, § 10, dá ao comprador que assinou em estande de vendas ou fora da sede do incorporador um prazo improrrogável de 7 dias para desistir, com devolução de todos os valores adiantados, inclusive a comissão de corretagem. O comprador deve provar o exercício tempestivo por carta registrada com aviso de recebimento, e a data da postagem inicia a contagem (§ 11). Passados os sete dias, o contrato é irretratável (§ 12). As regras completas de distrato estão em distrato de imóvel na planta.

Proteção do dinheiro do comprador

O incorporador pode submeter o empreendimento ao regime do patrimônio de afetação, que mantém o terreno e a construção separados dos demais bens do incorporador. É opcional: “a critério do incorporador” (art. 31-A). Veja patrimônio de afetação. O artigo 50 prevê uma comissão de representantes de pelo menos três compradores, indicada no contrato de construção ou eleita, para tratar com o construtor ou incorporador.

O contrato preliminar e seu registro

O contrato do comprador é uma promessa de compra e venda. Pelo Código Civil (art. 1.417), a promessa sem cláusula de arrependimento, por instrumento público ou particular, registrada no cartório, dá ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, e o artigo 1.418 permite que o comprador exija a escritura definitiva e, se recusada, peça ao juiz a adjudicação do imóvel. Isso explica por que vale considerar o registro do contrato: veja contrato de compra e venda e sinal.

Pontos tributários

• Para o comprador: o imposto de transmissão (ITBI) é municipal; veja ITBI.
• Para o comprador que possui outro imóvel e depois o vende: a Receita trata o contrato particular de compra de imóvel em construção como já sendo propriedade, de modo que a isenção do único imóvel se perde (P&R 665). Vender uma casa e comprar na planta dá direito à isenção de 180 dias (P&R 575): veja isenção por reinvestimento.

Qual profissional consultar

Um arquiteto ou engenheiro pode ler o projeto e os relatórios da obra (veja arquiteto e engenheiro), e um advogado inscrito na OAB pode revisar o contrato e o memorial (veja advogados imobiliários). Os registros são conferidos pelo leitor nos cadastros oficiais.