Patrimônio de afetação: proteção de quem compra na planta

O que o regime faz

Pelo artigo 31-A, o terreno, as construções e os demais bens e direitos ligados ao empreendimento formam um patrimônio separado, cuja finalidade é executar a incorporação e entregar as unidades aos adquirentes. Suas principais características:

• O patrimônio não se mistura com os bens gerais do incorporador nem com os de outros empreendimentos afetados; responde apenas pelas dívidas e obrigações ligadas à sua própria incorporação (§ 1º).
• O incorporador responde pelos danos que causar ao patrimônio (§ 2º).
• Seus bens só podem ser dados em garantia de empréstimo cujo produto seja integralmente destinado à construção do empreendimento e à entrega das unidades (§ 3º, redação da Lei 14.620/2023).
• Se os recebíveis da venda das unidades forem cedidos, o produto integra o patrimônio (§ 4º).

Como é constituído e como conferir

O artigo 31-B diz que o patrimônio se considera constituído pela averbação no Registro de Imóveis de um termo firmado pelo incorporador e, se houver, pelos titulares de direitos de aquisição do terreno. Os direitos reais existentes dados em garantia do preço do terreno ou da obrigação de construir não impedem a averbação. O comprador pode verificar se a averbação existe lendo a matrícula do terreno e o registro da incorporação: veja matrícula do imóvel. O quadro-resumo do contrato (art. 35-A) deve informar o número do registro do memorial e a matrícula (veja comprar imóvel na planta).

O que o incorporador deve fazer

O artigo 31-D lista os deveres do incorporador, entre eles:

• Gerir e preservar o patrimônio, inclusive por ação judicial.
• Manter os bens de cada empreendimento separados.
• Captar e aplicar os recursos como a lei prevê, mantendo os recursos necessários para concluir a obra.
• Entregar à comissão de representantes dos adquirentes, pelo menos a cada três meses, um demonstrativo do estado da obra, assinado por profissionais habilitados, e a prestação de contas trimestral.
• Manter os recursos do patrimônio em conta de depósito específica.
• Dar acesso à obra e à escrituração à pessoa nomeada para fiscalizar.
• Manter escrituração completa, mesmo que a lei tributária não a exija.

Pelo artigo 31-C, a comissão de representantes e a instituição que financia a construção podem nomear, às suas custas, uma pessoa para fiscalizar o patrimônio. Essa nomeação não lhes transfere a responsabilidade pela qualidade nem pelo prazo de entrega.

Se o incorporador falhar

O artigo 31-F dispõe que a falência ou insolvência civil do incorporador não alcança os patrimônios afetados: o terreno, as construções e os demais bens não integram a massa falida. Nos sessenta dias seguintes à declaração, o condomínio dos adquirentes, convocado pela comissão (ou, na falta dela, por um sexto dos titulares de frações ideais, ou pelo juiz), realiza assembleia geral. Ela ratifica ou elege a comissão e decide, por voto de dois terços em primeira convocação ou maioria absoluta em segunda, instituir o condomínio da construção e decidir se continua a obra ou liquida o patrimônio. O mesmo vale se a obra for paralisada (art. 43, inciso VI). A comissão recebe mandato irrevogável para assinar os contratos definitivos com os adquirentes.

Quando termina

Pelo artigo 31-E, o patrimônio se extingue quando:

1. A construção é averbada, os títulos são registrados em nome dos adquirentes e terminam as obrigações do incorporador perante o financiador da obra.
2. A incorporação é cancelada pelo incorporador, após devolver aos adquirentes os valores pagos (art. 36).
3. A assembleia dos adquirentes decide liquidar nos termos do artigo 31-F.

Efeito sobre o distrato e a devolução

Quando o comprador desiste, o artigo 67-A, § 5º, permite que a multa chegue a 50% do valor pago (em vez de 25%) e fixa a devolução em, no máximo, 30 dias após o habite-se. Sem o regime, o saldo é pago em parcela única após 180 dias (§ 6º). Os detalhes estão em distrato de imóvel na planta. O comprador, portanto, pondera uma proteção melhor contra a insolvência em face de uma multa maior e uma devolução mais tardia.

O que o regime não faz

As fontes lidas não dizem que o regime garante a conclusão, a qualidade ou a entrega no prazo, nem que torna o dinheiro do comprador imune a perdas. Seu efeito é separar os bens do empreendimento das demais dívidas do incorporador. O regime depende de o incorporador aderir e da averbação na matrícula, razão pela qual a verificação acima importa.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB pode ler a matrícula e o contrato, e um engenheiro ou arquiteto pode ler os demonstrativos trimestrais da obra (veja arquiteto e engenheiro). O leitor confere os registros profissionais nos cadastros oficiais.