Em resumo
A maioria dos apartamentos brasileiros fica em um condomínio edilício (edifício em que as unidades pertencem a cada proprietário e as áreas comuns a todos), regido pelos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil federal. O comprador responde pelas dívidas do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros moratórios (art. 1.345), e o atraso gera multa de no máximo 2% mais correção e juros (art. 1.336, desde a Lei 14.905/2024). Alterar a convenção ou a destinação do edifício exige dois terços dos votos (art. 1.351). O valor da taxa mensal é fixado por cada condomínio, não por lei.
O que é seu e o que é compartilhado
O artigo 1.331 separa a propriedade exclusiva (apartamentos, escritórios, lojas) das partes comuns (solo, estrutura, telhado, redes gerais de água, esgoto, gás e eletricidade, acesso à rua). Cada unidade tem uma fração ideal inseparável do solo e das partes comuns (parágrafo 3º). As partes comuns não podem ser vendidas nem divididas separadamente (parágrafo 2º). O mesmo artigo restringe os abrigos para veículos: não podem ser vendidos nem alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se a convenção expressamente permitir (parágrafo 1º). Quem quer uma vaga de garagem deve ler a convenção e a matrícula para ver como a vaga é titulada.
A convenção e o regimento interno
O condomínio é instituído por ato registrado no cartório de registro de imóveis (art. 1.332), que descreve as unidades, fixa as frações ideais e indica a finalidade das unidades. A convenção deve ser subscrita pelos titulares de pelo menos dois terços das frações ideais e obriga quem seja proprietário, possuidor ou detentor de uma unidade (art. 1.333). Para valer contra terceiros, deve ser registrada no cartório. A convenção define (art. 1.334) a quota de cada proprietário nas despesas e a forma de pagamento, a administração do edifício, as competências da assembleia, as sanções e o regimento interno. Promitentes compradores e cessionários de direitos são equiparados a proprietários para esses fins (art. 1.334, parágrafo 2º). Peça a convenção e o regimento interno antes de comprar, pois é neles que estão escritas as obrigações e sanções próprias do edifício; sobre a possibilidade de alugar uma unidade, veja aluguel por temporada em condomínio.
Taxa de condomínio e o que acontece se não for paga
Cada proprietário paga as despesas na proporção de sua fração ideal, salvo disposição diversa da convenção (art. 1.336, inciso I). Quem não paga deve correção monetária e os juros convencionados ou, se não convencionados, a taxa legal do artigo 406, além de multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, parágrafo 1º, na redação da Lei 14.905/2024, em vigor 60 dias após sua publicação em 1º de julho de 2024). Textos mais antigos mencionam juros de 1% ao mês; são anteriores a essa mudança. Outras infrações sujeitam-se à multa prevista na convenção, limitada a cinco vezes o valor da contribuição mensal (parágrafo 2º). O síndico arrecada as contribuições e multas (art. 1.348, inciso VII). Veja taxa de condomínio e regras.
As dívidas do vendedor acompanham você
O artigo 1.345 diz que o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Na alienação judicial, o Código de Processo Civil (art. 908, parágrafo 1º) estabelece que os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem (dívidas que acompanham o imóvel), sub-rogam-se no preço da venda. No leilão da alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997, art. 27, inclui as contribuições condominiais no valor que o segundo leilão deve cobrir (parágrafo 2º). Para o comprador em uma venda comum, o passo prático é obter do condomínio a comprovação de quitação antes de fechar o negócio; as certidões estão descritas em certidões para comprar imóvel.
Votos e decisões
| Decisão | Maioria necessária | Artigo |
|---|---|---|
| Alterar a convenção, ou a destinação do edifício ou da unidade | Dois terços dos votos | 1.351 |
| Obras úteis | Maioria dos condôminos | 1.341, inciso II |
| Obras voluptuárias | Dois terços | 1.341, inciso I |
| Acréscimos às partes comuns | Dois terços | 1.342 |
| Decisões ordinárias, primeira convocação | Maioria dos presentes, representando pelo menos metade das frações ideais | 1.352 |
| Decisões ordinárias, segunda convocação | Maioria dos presentes | 1.353 |
Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção (art. 1.352, parágrafo único). Os reparos necessários podem ser feitos, sem autorização, pelo síndico ou, na omissão deste, por qualquer condômino (art. 1.341, parágrafo 1º). O síndico exerce o mandato por no máximo dois anos, que podem ser renovados (art. 1.347), e não precisa ser condômino.
Seguro e loteamento fechado
Todo o edifício deve ser segurado contra incêndio ou destruição (art. 1.346). O condomínio de lotes (condomínio de terrenos, art. 1.358-A) é uma forma à parte em que partes do terreno pertencem exclusivamente a cada um e partes em comum a todos, aplicando-se as regras do condomínio edilício e, quanto ao incorporador, as do regime de incorporação, no que couber.
Quanto custa
A taxa mensal é fixada por cada condomínio e não consta da lei. Os custos da compra (ITBI, escritura, registro) dependem da cidade e do estado: veja custos de compra de imóvel e a calculadora de custos de compra. A multa sobre as taxas em atraso é de no máximo 2% do débito.
Qual profissional consultar
Um advogado inscrito na OAB pode ler a convenção e as contas do condomínio, e um engenheiro ou arquiteto pode vistoriar o edifício. O leitor confere os registros nos cadastros oficiais. Para o processo como um todo, veja como comprar imóvel passo a passo.
Perguntas frequentes
Herdo as dívidas de condomínio do dono anterior?
Sim. O artigo 1.345 do Código Civil faz o adquirente responder perante o condomínio pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios.
Qual é a multa máxima por atraso?
2% do débito, mais correção monetária e juros (art. 1.336, parágrafo 1º).
Posso vender minha vaga de garagem para um vizinho de outro prédio?
Não, se for um abrigo para veículos e a convenção não permitir a venda a estranhos (art. 1.331, parágrafo 1º).
Que maioria altera a convenção?
Dois terços dos votos (art. 1.351, desde a Lei 14.405/2022).
O síndico precisa ser proprietário?
Não (art. 1.347).
Informação geral extraída das fontes oficiais citadas e datadas nesta página. Não é assessoria jurídica, tributária ou financeira: para a sua situação, consulte um profissional habilitado.
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Fontes
- Código Civil, arts. 1.331 a 1.358-A, condomínio edilício (texto consolidado, Câmara dos Deputados) (consultada em 15 de outubro de 2026)
- Lei 9.514/1997, art. 27 (texto consolidado, Câmara dos Deputados) (consultada em 15 de outubro de 2026)
- Código de Processo Civil, art. 908 (texto consolidado, Câmara dos Deputados) (consultada em 15 de outubro de 2026)