Taxa de condomínio e regras no Brasil: o básico da lei

Como a taxa é fixada

A assembleia dos condôminos aprova o orçamento e as contribuições a cada ano. O artigo 1.350 obriga o síndico a convocar uma assembleia anual “para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas”, e para eleger um substituto, se for o caso. Se o síndico não a convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo. O síndico pode ser alguém que não seja condômino e exerce o mandato por até dois anos, renovável (artigo 1.347). A convenção deve indicar a quota de cada condômino e a forma de pagamento (artigo 1.334, I); se não dispuser de modo diverso, a quota segue a fração ideal da unidade.

As decisões ordinárias da assembleia exigem, em primeira convocação, a maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais; em segunda convocação, a maioria dos presentes (artigos 1.352 e 1.353). Os votos seguem as frações ideais, salvo disposição diversa da convenção. O condômino com contribuições em atraso não pode votar (artigo 1.335, III).

Atraso no pagamento: a regra atual

Artigo 1.336, parágrafo 1º (redação da Lei 14.905/2024): o condômino que não pagar a sua contribuição “ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito”. O artigo 406 diz então que, na falta de taxa convencionada, a taxa legal é a taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária (parágrafo 1º); a metodologia de cálculo é fixada pelo Conselho Monetário Nacional e divulgada pelo Banco Central (parágrafo 2º). Dois pontos práticos:

• o teto da multa é de 2 por cento: sobre uma dívida de R$ d, no máximo 0,02 × d (por exemplo, R$ 20 sobre R$ 1.000, um cálculo para mostrar o teto);
• os juros são os que a convenção disser, ou a taxa legal; não aceite uma cobrança que acrescente “1 por cento ao mês” sem conferir a convenção, como faziam com frequência os guias anteriores a 2024.

Outras infrações (obras que comprometam a segurança da edificação, alteração da fachada, uso indevido da unidade ou prejuízo aos vizinhos) são multadas conforme a convenção, em até cinco vezes o valor da contribuição mensal (parágrafo 2º). Infrações reiteradas podem levar a multa de até cinco vezes a contribuição por voto de três quartos dos demais, e o comportamento antissocial até dez vezes (artigo 1.337).

Cobrança das taxas em atraso

As contribuições estabelecidas na convenção ou aprovadas em assembleia, “desde que documentalmente comprovadas”, são título executivo extrajudicial pelo Código de Processo Civil (artigo 784, X). Isso permite que o condomínio ajuíze diretamente uma ação de execução, em vez de um processo de conhecimento demorado. A dívida também acompanha a unidade: o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante para com o condomínio, inclusive multas e juros moratórios (Código Civil, artigo 1.345). O comprador deve, portanto, pedir uma declaração de inexistência de débitos condominiais antes de assinar; veja comprar imóvel em condomínio e certidões para comprar imóvel. A proteção do bem de família não impede a execução por dívidas “de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar” (Lei 8.009, artigo 3º, IV); veja bem de família.

Obras e áreas comuns

Artigo 1.341: as obras voluptuárias (embelezamento) exigem dois terços dos votos dos condôminos; as úteis, maioria; as necessárias podem ser feitas pelo síndico sem autorização (por qualquer condômino, se o síndico não agir), exceto que as obras necessárias não urgentes que importem despesa excessiva exigem autorização prévia da assembleia (parágrafo 3º). Um novo pavimento ou edifício no solo comum exige unanimidade (artigo 1.343). Alterar a convenção ou a destinação do edifício ou da unidade exige dois terços (artigo 1.351); veja aluguel por temporada em condomínio. O Código também torna obrigatório o seguro contra incêndio de todo o edifício (artigo 1.346).

Quem paga na locação

Pela Lei 8.245, o inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio (salários e encargos dos empregados, consumo de água, gás e luz nas áreas comuns, limpeza e conservação, elevadores, pequenos reparos e reposições do fundo de reserva gastas nesses itens), desde que se indiquem a rubrica do orçamento e o rateio mensal, e pode exigir comprovação a qualquer tempo (artigo 23, XII e parágrafos 1º e 2º). O locador paga as despesas extraordinárias, como obras estruturais, pintura de fachada, segurança, telefone, interfone, equipamentos de esporte ou lazer, decoração e paisagismo das áreas comuns, e a constituição de fundo de reserva, e as indenizações trabalhistas de empregados dispensados antes do início da locação (artigo 22, X e seu parágrafo único). Confira o que diz o seu contrato de locação quanto aos itens que a lei deixa em aberto.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB pode examinar a convenção e as atas das assembleias e atuar em uma ação de cobrança (veja a página do advogado imobiliário). Um administrador profissional de condomínios ou o síndico do prédio pode explicar as rubricas do orçamento. Na compra, o corretor e o advogado devem pedir a convenção, as últimas atas de assembleia e uma declaração de débitos.