Reforma de imóvel no Brasil: alvará, ART e RRT

1. O alvará da prefeitura

As licenças de obra são municipais. A Payotte leu a página de uma cidade, São Paulo. Para uma edificação existente, a Secretaria de Licenciamento afirma que “mediante procedimento administrativo e a pedido do interessado, a Prefeitura emitirá Alvará de Aprovação de reforma” quando a obra “implique em alteração de área construída, volumetria, modificação de estrutura, pé-direito ou compartimentação vertical, com ou sem mudança de uso”. A taxa (TEV/COE) é cobrada sobre a área a ser reformada. A mesma página diz que obras de baixo impacto urbanístico previstas no Código de Obras do município podem ser feitas sem licenciamento, mas não obras que alterem a estrutura da edificação ou que afetem bem tombado ou seu entorno. A página não lista os documentos exigidos; não menciona ART nem RRT.

Outras cidades têm códigos próprios e procedimentos simplificados para pequenas obras. Antes de qualquer obra, pergunte ao órgão de licenciamento da prefeitura se a sua intervenção exige alvará, uma simples comunicação ou nada, e guarde a resposta por escrito. Não presuma que as regras de São Paulo valem em outros lugares.

2. ART: o registro dos engenheiros

O CREA da Paraíba explica a ART, com base na Lei 6.496/1977:

• é o documento que define “para efeitos legais” os responsáveis técnicos por uma atividade nas profissões do sistema Confea/CREA;
• a lei a tornou obrigatória “em todo contrato para execução de obra ou prestação de serviço de Engenharia, Agronomia, Geologia, Geografia e Meteorologia”, escrito ou verbal;
• deve ser registrada pelo profissional antes do início da atividade, no CREA da região onde a atividade se realiza;
• se o contrato mudar, a ART original deve ser substituída ou complementada;
• a falta de ART sujeita o profissional ou a empresa a multa e a outras consequências legais;
• o profissional e o contratante devem guardar as vias assinadas;
• a ART só é válida quando paga, o que pode ser conferido no site do CREA.

O site do Confea não respondeu a partir desta máquina, de modo que a Payotte leu a página de um conselho regional. As tabelas de taxas são fixadas pelos conselhos, e a Payotte não informa valores.

3. RRT: o registro dos arquitetos

Para arquitetos e urbanistas, o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) administra o RRT com base nos artigos 45 a 50 da Lei 12.378/2010. Sua Resolução 91/2014 (texto lido no portal de transparência do conselho, incluindo alterações até a Resolução 184/2019) estabelece:

• projeto, execução de obras e “quaisquer outros serviços técnicos” de arquitetura e urbanismo que envolvam atividades privativas dos arquitetos, ou compartilhadas com outras profissões, estão sujeitos ao RRT (artigo 1º);
• o RRT é obrigação do arquiteto e não pode ser transferido (artigo 5º, com referência ao artigo 47 da Lei 12.378);
• prazo: para o grupo de execução, o RRT deve ser feito antes do início da atividade; para projeto, até o fim da atividade ou antes de os projetos serem protocolados em órgão de aprovação ou liberados; para outras atividades, em até 30 dias do início (artigo 2º);
• o CAU do estado onde está a obra recebe a taxa e as multas (artigo 10);
• a falta de RRT sujeita o profissional a multa de 300% do valor da taxa do RRT, além da paralisação da obra até a regularização (artigo 11); um RRT tardio custa a taxa, uma taxa administrativa igual a uma taxa e a multa de 300% (artigo 18);
• há modalidades mais leves: um RRT mínimo para intervenções de até 70 m² e um RRT social para casas unifamiliares de baixa renda de até 100 m² vinculadas a habitação de interesse social (artigo 8º).

4. Limites do condomínio e da locação

Em condomínio, o condômino não pode fazer obras que comprometam a segurança da edificação nem alterar a fachada e as esquadrias externas (Código Civil, artigo 1.336, II e III). Dentro do edifício, as obras em partes comuns exigem votação: obras úteis por maioria, obras voluptuárias por dois terços, e os reparos necessários podem ser feitos pelo síndico (artigo 1.341). Peça a convenção e o regimento interno antes de planejar qualquer alteração, e a aprovação por escrito do síndico ou da assembleia. Veja taxa de condomínio e regras.

O inquilino não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador (Lei 8.245, artigo 23, VI). As benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, as úteis se autorizadas, salvo disposição contratual em contrário (artigo 35); as voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser levantadas se não afetarem a estrutura (artigo 36). Veja a lei do inquilinato.

O que os registros fazem por você

A ART ou o RRT indica quem é o responsável técnico pelo projeto ou pela obra. Não substitui o alvará, e o alvará não substitui o registro. Há uma razão tributária para guardar a documentação: a orientação da Receita Federal de 2026 (pergunta 671) diz que os gastos com construção, ampliação e reforma podem ser somados ao custo de aquisição do imóvel, para o cálculo do ganho de capital na venda, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, os gastos sejam comprovados por documentos idôneos e tenham sido relacionados na declaração do ano em que foram feitos. Pequenas obras, como pintura, hidráulica e pisos, também podem contar com a mesma comprovação. Uma reforma sem licença é, portanto, um problema para o imposto na venda e também para a prefeitura. Veja imposto sobre ganho de capital em imóvel e declarar imóvel no imposto de renda.

Qual profissional consultar

Um arquiteto (registrado no CAU) ou um engenheiro (registrado no CREA) projeta e fiscaliza a obra; veja a página do arquiteto e engenheiro. Você pode pedir o número da ART ou do RRT e conferi-lo no cadastro do próprio conselho, em vez de depender de um intermediário. Um advogado inscrito na OAB pode examinar a convenção e o contrato; veja a página do advogado imobiliário.