Imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel no Brasil

As alíquotas

O artigo 21 da Lei 8.981/1995, na redação da Lei 13.259/2016 (em vigor desde 1º de janeiro de 2016), aplica as seguintes alíquotas ao ganho da pessoa física na alienação de bens de qualquer natureza:

As alíquotas são marginais: cada uma incide apenas sobre a fatia do ganho situada na sua faixa. A Receita informa que as alíquotas progressivas se aplicam às vendas a partir de 1º de janeiro de 2017. A reforma do imposto de renda de 2025 (Lei 15.270/2025) não alterou essas alíquotas; ela exclui o ganho de capital da base do seu novo imposto mínimo sobre altas rendas.

A cadeia de cálculo

As Perguntas e Respostas da Receita de 2026 (pergunta 656) trazem a sequência oficial para vendas a partir de 1º de janeiro de 2017:

1. BC1 = valor da venda menos o custo de aquisição.
2. BC2 = BC1 menos o percentual de redução da Lei 7.713/1988 (apenas para imóvel adquirido até 1988).
3. BC3 = BC2 multiplicado por FR1.
4. BC4 = BC3 multiplicado por FR2.
5. Imposto = BC4 multiplicado pelas alíquotas progressivas acima.

Os fatores FR1 e FR2 e os percentuais anteriores a 1989 têm guia próprio: fatores de redução. O programa GCAP da Receita (Programa Ganhos de Capital) calcula as reduções e isenções e gera o documento de arrecadação (DARF); a convenção exata de contagem de meses para os fatores é aplicada por esse programa, então use-o em vez de uma estimativa.

Cálculo, não um valor oficial: se a BC4 fosse de R$ 6.000.000, o imposto seria 15% de R$ 5.000.000 (R$ 750.000) mais 17,5% de R$ 1.000.000 (R$ 175.000), num total de R$ 925.000.

O que conta como custo de aquisição

A pergunta 671 da Receita lista o que pode ser somado ao custo de aquisição de um imóvel, se houver comprovação e, no caso das despesas, se tiverem sido declaradas na declaração do ano em que ocorreram:

• Construção, ampliação e reforma, se as plantas foram aprovadas pela prefeitura.
• Pequenas obras, como pintura, reparo de azulejos, encanamento, pisos e paredes.
• Demolição de edificação, se foi condição da venda.
• A comissão do corretor paga pelo vendedor na compra.
• Obras públicas que beneficiaram o imóvel (meio-fio, pavimentação, esgoto, eletricidade) e a contribuição de melhoria.
• O imposto de transmissão (ITBI) pago pelo vendedor na compra.
• O laudêmio (taxa nas transferências de certos terrenos foreiros) pago ao proprietário do terreno pela renúncia ao direito de preferência.
• Juros e outros encargos pagos para adquirir o imóvel.
• Despesas de escritura e registro suportadas pelo comprador.

A comissão paga pelo vendedor na venda é deduzida do valor da venda. Para imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1996, a Receita informa que o custo não é atualizado pela inflação. Se o custo de aquisição não puder ser comprovado, a Receita o trata como zero (pergunta 655, que expõe esse princípio no caso do não residente).

Quando e como pagar

O imposto é pago até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do ganho (Lei 8.981/1995, art. 21, § 1º). É pago separadamente da declaração anual e não é dedutível. Se o comprador paga em parcelas, o ganho é calculado como numa venda à vista, e o imposto é pago sobre cada parcela recebida, até o último dia útil do mês seguinte. O ganho diferido é a proporção entre o ganho total e o valor total da venda aplicada a cada parcela (P&R 668). Cláusulas de correção numa venda parcelada são tributadas como juros. Se várias partes do mesmo imóvel são vendidas até o fim do ano seguinte, os ganhos são somados para determinar a faixa de alíquota (artigo 21, § 3º, deduzido o imposto já pago). O código de receita do DARF para imóveis é gerado pelo GCAP; a P&R cita o código 4600 para outros casos, e este guia não indica um código para a venda de imóvel.

Isenções a testar primeiro

Teste estas antes de calcular o imposto:

• Único imóvel até R$ 440.000.
• Reinvestimento em 180 dias.
• Bens de pequeno valor: a Lei 9.250/1995, artigo 22, e a P&R 679 tratam como de pequeno valor a alienação igual ou inferior a R$ 35.000 no mês (bens da mesma natureza são somados; os coproprietários são medidos por quota, P&R 673).

Qual profissional consultar

Um contador familiarizado com o GCAP pode preparar o cálculo, e um advogado inscrito na OAB pode orientar num caso complexo, como imóvel recebido por herança ou venda entre cônjuges. O leitor confere os registros profissionais nos cadastros oficiais. Veja como vender imóvel para o processo completo.