Imposto sobre ganho de capital de não residente na venda de imóvel no Brasil

A regra e as alíquotas

A Lei 9.249/1995, art. 18, diz que o ganho auferido por pessoa residente ou domiciliada no exterior é “apurado e tributado de acordo com as regras aplicáveis aos residentes no País”. As alíquotas vêm da Lei 8.981/1995, art. 21, com a redação da Lei 13.259/2016. Aplicam-se por faixa do ganho, como as faixas do imposto de renda:

Se você vende o mesmo imóvel em partes, os ganhos posteriores são somados aos anteriores quando ocorrem até o fim do ano-calendário seguinte ao da primeira venda (art. 21, § 3º). A alíquota não depende da cidade nem do estado: o imposto é federal.

O que o não residente não pode usar

As perguntas e respostas da Receita de 2026 (pergunta 129) dizem que, para o não residente, “não se aplicam as isenções e reduções do imposto previstas para os residentes”. Na prática, os seguintes benefícios estão fechados para você, qualquer que seja a sua nacionalidade:

• a isenção para o único imóvel vendido por R$ 440.000 ou menos (isenção de ganho de capital do único imóvel);
• a isenção por reinvestir o valor da venda em um imóvel em 180 dias (isenção por reinvestimento);
• os fatores de redução por tempo (fatores de redução).

Os residentes estão tratados em imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel. Tornar-se residente antes da venda muda o regime: veja residência fiscal de proprietários de imóveis.

Como se calcula o ganho

O ganho é a diferença positiva entre o preço de venda e o custo de aquisição, ambos em reais (IN SRF 208/2002, art. 26, § 1º). A pergunta 655 acrescenta três pontos:

• um custo datado de antes de 1996 é atualizado até 31 de dezembro de 1995 com a tabela anexa à IN SRF 84/2001;
• um custo datado de 1º de janeiro de 1996 ou depois não é atualizado;
• se o custo não puder ser comprovado com documentos hábeis, conta como zero, e todo o preço vira ganho.

Guarde a escritura, os recibos e os contratos de câmbio da compra. Para os residentes, a pergunta 671 lista despesas que podem ser somadas ao custo (registro, imposto de transmissão pago na compra, obras aprovadas). A resposta para o não residente não repete essa lista, e a calculadora da Payotte não as soma, por isso pergunte ao seu contador se elas se aplicam. A Payotte não encontrou regra que converta um preço pago em dólares ou libras a determinada taxa: o custo é lido como o custo documentado em reais. Isso significa que um real que perdeu valor desde a sua compra aumenta o ganho em reais.

Quem paga e quando

A Lei 10.833/2003, art. 26, torna o comprador responsável: “o adquirente, pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no Brasil, ou o procurador, quando o adquirente for residente ou domiciliado no exterior” deve reter e recolher o imposto. A pergunta 655 indica o código de recolhimento (DARF 0473) e diz que o imposto é devido na data da venda. Acrescenta que não faz diferença se o proprietário vem ao Brasil ou vende por meio de procurador. Como a responsabilidade é do comprador, a retenção normalmente é acertada no contrato de compra e venda e na assinatura da escritura: veja vender imóvel no Brasil morando no exterior.

A alíquota de 25% para jurisdições de tributação favorecida

A Lei 10.833/2003, art. 47, fixa a retenção em 25% sobre o ganho quando o beneficiário reside em país ou dependência com tributação favorecida. Desde 13 de maio de 2025, as perguntas e respostas da Receita descrevem esses lugares como os que não tributam a renda, a tributam a menos de 17%, ou cuja legislação não permite acesso a informações sobre a titularidade. A lista está na IN RFB 1.037/2010: inclui, por exemplo, as Ilhas Cayman, o Panamá, as Bahamas e as Ilhas Virgens Britânicas. Canadá, Reino Unido e Estados Unidos não constam, mas as Ilhas do Canal e a Ilha de Man constam. O art. 2º do mesmo ato lista também, como regime fiscal privilegiado, as LLCs de estados americanos cujos sócios são não residentes não sujeitos ao imposto de renda federal. Se esse regime aciona a alíquota de 25% numa venda é questão para um consultor tributário brasileiro.

Tratados

Uma convenção só pode mudar o resultado se assim dispuser. O Canadá tem uma com o Brasil, mas o art. XIII, par. 2, permite que ambos os países tributem ganhos de bens como terras, de modo que ela não limita a alíquota brasileira. Não há tratado de imposto de renda com os EUA, nem tratado em vigor com o Reino Unido. Veja tratados de bitributação e imóveis.

Uma instrução antiga diz algo diferente

A IN SRF 208/2002, art. 27, ainda dispõe que o imposto é apurado à alíquota fixa de 15% e pago pelo vendedor ou seu procurador na data da venda. Esse texto é anterior às faixas da Lei 13.259/2016 e à retenção pelo comprador do art. 26. Este guia segue as leis e as perguntas e respostas da Receita de 2026, que aplicam as faixas e a retenção pelo comprador.

Exemplo calculado (um cálculo, não uma cotação)

Compra documentada em R$ 800.000 em 2018, venda por R$ 1.200.000 em 2026: o ganho é de R$ 400.000. Na faixa de 15%, o imposto é de R$ 60.000, ou R$ 100.000 a 25%. Um ganho de R$ 6.000.000 dá 15% de R$ 5.000.000 (R$ 750.000) mais 17,5% de R$ 1.000.000 (R$ 175.000), ou seja, R$ 925.000.

Qual profissional consultar

Um contador que prepare declarações fiscais para não residentes pode calcular a base e o DARF. Um advogado inscrito na OAB pode conferir o contrato de compra e a escritura. O imposto pago no Brasil pode gerar crédito no seu país: veja o guia de tratados para as páginas oficiais do Canadá, do Reino Unido e dos Estados Unidos.