Imóvel rural no Brasil: restrições para estrangeiros

O que conta como rural

A Lei 5.709 se aplica a imóvel rural, não a um lote urbano nem a um apartamento; a linha entre os dois segue o registro do imóvel e o cadastro rural, não a aparência do terreno. Se a matrícula descreve um imóvel rural ou o proprietário está cadastrado no INCRA, presuma que as regras rurais se aplicam e confira a classificação do município no cartório de registro. As regras urbanas estão em estrangeiro comprar imóvel no Brasil.

As regras centrais

A Constituição (art. 190) dispõe que a lei “regulará e limitará” a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e fixará os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.

Quem é abrangido. Artigo 1º da Lei 5.709: o estrangeiro “residente no País” e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil “só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei”. A lei não traça caminho para o estrangeiro pessoa física que não mora no Brasil; o decreto chega a exigir que a escritura contenha “prova de residência no território nacional” (art. 10, II). Esta é a leitura da Payotte dos artigos 1º e 10, e não uma frase que diga que um não residente não pode comprar. Confirme com um advogado inscrito na OAB e com o registro de imóveis antes de qualquer compromisso.

Empresas brasileiras com controle estrangeiro. O art. 1º, § 1º estende o regime à empresa brasileira em que estrangeiros residentes ou com sede no exterior detenham a maioria do capital. O Conselho Federal da OAB informou que, em 23 de abril de 2026, o Supremo Tribunal Federal (STF) rejeitou por unanimidade a ADPF 342, que questionava esses limites, e manteve a ACO 2463, validando o parecer de 2008 da Advocacia-Geral da União (AGU). A Payotte não conseguiu ler as páginas do STF (recusaram o acesso) nem o acórdão, que, segundo a nota da OAB, ainda não havia sido redigido. A página do INCRA diz que o parecer da AGU concluiu que esse parágrafo foi recepcionado pela Constituição de 1988.

Exceções (art. 1º, § 2º, acrescentado pela Lei 13.986/2020): a sucessão legítima (sujeita ao art. 7º), a constituição de garantia, inclusive a alienação fiduciária, e casos semelhantes. Veja herança de imóvel morando no exterior.

Limites por tamanho

Uma empresa estrangeira precisa de autorização do Congresso para área acima de 100 MEI (Lei 8.629, art. 23, § 2º). Os arrendamentos seguem os mesmos limites (art. 23).

O tamanho de um módulo é fixado pelo INCRA para cada região (Decreto 74.965, art. 4º). A Payotte não leu as tabelas do INCRA, por isso não converte módulos em hectares: pergunte ao INCRA ou ao registro de imóveis o módulo do município em questão.

Teto municipal

Artigo 12: pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, somadas, não podem possuir mais de 1/4 da superfície de um município; pessoas da mesma nacionalidade não podem possuir mais de 40% desse quarto. Ficam fora do teto: áreas inferiores a 3 módulos e aquisições por comprador casado com brasileiro(a) em regime de comunhão de bens, ou com filhos brasileiros (art. 12, § 2º). O teto é comprovado por certidão do registro de imóveis. O detalhe do casamento com brasileiro(a) está em comprar imóvel com cônjuge estrangeiro.

Procedimento e consequências

• A autorização, uma vez concedida, vale por 30 dias para assinar a escritura, e o registro tem então 15 dias (Decreto 74.965, art. 10, parágrafo único).
• A escritura deve ser pública (art. 8º) e mencionar a identidade do comprador, a prova de residência e a autorização do INCRA (decreto, art. 10).
• A aquisição que viole a lei é “nula de pleno direito”; o tabelião e o registrador respondem civilmente pelos danos e o vendedor deve devolver o preço (art. 15).
• O imóvel rural dentro da faixa de fronteira de 150 km também exige assentimento à parte: regras da faixa de fronteira.

O que é apenas proposta

O PL 2.963/2019, que regulamentaria o art. 190 da Constituição, passou pelo Senado e foi para a Câmara dos Deputados, onde, no dia em que a Payotte leu os dados, aguardava a criação de uma comissão temporária (último ato em 25 de abril de 2024). É um projeto de lei, não uma regra: nada nele se aplica hoje.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB que atue com imóveis rurais, um agrimensor ou engenheiro para a área, e o cartório de registro de imóveis local para a certidão de propriedade estrangeira. Veja a página do advogado imobiliário.