Enviar ao exterior o valor da venda de um imóvel no Brasil

O marco legal

O mercado de câmbio é regido pela Lei 14.286, de 29 de dezembro de 2021, que o Banco Central (BCB) pôs em operação com a Resolução BCB 277/2022 (mercado de câmbio e ingresso e saída de reais e moeda estrangeira do país) e a Resolução BCB 278/2022 (capital estrangeiro, crédito e investimento direto). Ambas estavam em vigor em 15 de outubro de 2026, com alterações posteriores. O art. 13 da Resolução 277 diz que um pagamento ao exterior ou um recebimento do exterior deve ser feito por meio de uma instituição autorizada, ou outra forma admitida em lei, com a identificação do remetente e do beneficiário anexada à ordem de pagamento.

Passo a passo

1. Quite primeiro o imposto. O comprador, ou o procurador do comprador, retém o imposto de renda sobre o ganho na data da venda, com o código de DARF 0473 (Lei 10.833/2003, art. 26 e pergunta 655 da Receita). Guarde o comprovante: veja imposto sobre ganho de capital de não residente.
2. Receba o preço em uma conta brasileira. A escritura é paga em reais. O art. 67 da Resolução 277 permite que as instituições autorizadas abram e mantenham contas de depósito e de pagamento em reais tituladas por não residentes “nas mesmas condições” que para residentes. Uma conta de pagamento pré-paga é limitada a R$ 100.000 por movimentação, exceto quando a movimentação for a contrapartida de uma operação de câmbio.
3. Instrua a operação de câmbio. A instituição autorizada vende a você a moeda estrangeira e a envia ao exterior. O art. 18 a obriga, nas operações de liquidação pronta com clientes de até US$ 100.000, a informar a você o VET (Valor Efetivo Total, o custo efetivo total por unidade de moeda estrangeira) antes da operação. O VET inclui a taxa, os tributos da operação e quaisquer tarifas. Compare VETs, não taxas de vitrine.
4. Classifique a natureza. A classificação é responsabilidade do cliente (art. 4). As operações de até US$ 50.000 usam os códigos do Anexo III. Acima de US$ 50.000, ou quando a operação precisa estar vinculada a uma operação de capital estrangeiro registrada em um sistema do Banco Central, aplica-se o Anexo IV. Esse anexo lista, em “Capitais estrangeiros”, uma linha “Compra e venda de imóveis no País”, código 72911, que abrange a compra e a venda de imóveis no país. A Payotte não isolou o código exato usado para a saída do preço de uma venda, por isso pergunte ao banco qual ele aplica.

O que nenhum texto lido exige

• Nenhum teto. Nenhuma das duas resoluções fixa um valor máximo para a remessa do preço de uma venda, e a Payotte não encontrou nenhuma autorização prévia a obter. As perguntas frequentes do próprio Banco Central não foram lidas; confirme com o banco.
• Nenhuma prova de “capital registrado” para o imposto. Antes de 2016, a regra da Receita (IN SRF 208/2002, art. 26) calculava o custo do não residente com base no capital registrado no Banco Central do Brasil. O texto multivigente mostra essa passagem suprimida pela IN RFB 1.662, de 30 de setembro de 2016 (em vigor desde 3 de outubro de 2016). Os guias que mandam registrar o dinheiro da compra no Banco Central para proteger a sua base de custo descrevem a regra antiga. O custo agora é o custo documentado em reais.
• Nenhum registro de investimento direto estrangeiro para um imóvel comprado em seu próprio nome. A Resolução 278 define investimento direto como a “participação direta de não residente no capital social de sociedade no País”, ou outro direito econômico cujo retorno dependa dos resultados do negócio, e o texto não contém nenhuma referência a imóveis. A Payotte entende que ela não se aplica à pessoa física que detém um apartamento diretamente, mas não encontrou nenhuma declaração do Banco Central que o diga. Se você comprou por meio de uma empresa brasileira, as regras de investimento direto podem se aplicar.

Pontos práticos

• Dinheiro em espécie. Pelo art. 12, entrar no Brasil ou sair dele com mais de US$ 10.000 em espécie, em reais ou moeda estrangeira, só é possível por meio de uma instituição autorizada, com a participação de um banco.
• Nome na conta. A ordem de pagamento leva o nome, o número de identidade e o endereço do remetente (art. 13). Use o mesmo nome da escritura e do DARF.
• Prazo. A taxa de câmbio varia entre a escritura e a transferência. O art. 15 permite liquidação pronta ou futura, o que é matéria de contrato com a instituição.
• Tarifas e imposto sobre o câmbio. As tarifas e qualquer tributo cobrado na operação estão incluídos no VET. A alíquota do tributo em si não foi lida neste guia; peça à instituição que a mostre no VET.
• O lado do seu país. A autoridade tributária do seu país pode pedir o comprovante do imposto brasileiro: veja tratados de bitributação e imóveis.

Qual profissional consultar

Um banco ou instituição de câmbio autorizada pelo Banco Central realiza a operação. Um contador confirma que o DARF foi pago e prepara a comprovação para a declaração de imposto do seu país. Um advogado inscrito na OAB pode revisar o contrato de venda se o preço for pago em parcelas ou no exterior.