Faixa de fronteira: regras para imóveis

O que dizem a Constituição e a lei

Artigo 20, § 2º: “A faixa de até cento e cinqüenta quilômetros de largura, ao longo das fronteiras terrestres, designada como faixa de fronteira, é considerada fundamental para defesa do território nacional, e sua ocupação e utilização serão reguladas em lei.” A Lei 6.634/1979, art. 1º, a define como a faixa interna de 150 km de largura, paralela à linha divisória terrestre do território nacional.

Artigo 2º da lei: “Salvo com o assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional, será vedada, na Faixa de Fronteira, a prática dos atos referentes a:”, entre eles:

• inciso V: “transações com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel”;
• inciso VI: a participação de estrangeiro, “a qualquer título”, em pessoa jurídica que seja titular de direito real sobre imóvel rural.

O texto ainda menciona o Conselho de Segurança Nacional. O órgão que decide hoje é o Conselho de Defesa Nacional (Constituição, art. 91); o artigo 4º da lei, na redação dada pela Lei 14.004/2020, já pede que autoridades e serventuários exijam a prova do assentimento “do Conselho de Defesa Nacional” para qualquer ato que a lei regula.

Quais imóveis são alcançados

Os incisos V e VI falam apenas de imóvel rural. A Payotte não encontrou na Lei 6.634 nada que impeça um estrangeiro de comprar um apartamento ou uma casa em lote urbano dentro da faixa. Trata-se de uma leitura do texto, e a lei não define a linha entre rural e urbano: consulte um advogado inscrito na OAB, e o cartório, sobre a classificação do lote específico. Uma faixa de 150 km é larga e inclui cidades. A Payotte não leu a lista dos municípios situados na faixa.

O imóvel rural na faixa está sujeito a duas camadas: os limites gerais descritos em restrições a estrangeiros na compra de imóvel rural e este assentimento. A página do INCRA observa que a dispensa de sua autorização (até 3 módulos, primeira aquisição) vale apenas para compra “fora da área de fronteira”.

Procedimento

Pelo Decreto 85.064/1980, art. 33, os processos de transação de imóveis rurais com estrangeiros na faixa de fronteira são remetidos pelo INCRA à Secretaria-Geral do conselho (SG/CSN). O tabelião deve ver a prova do assentimento antes de lavrar a escritura (lei, art. 4º). A Payotte não leu quanto tempo o conselho leva, nem a forma do assentimento.

Consequências de não obter o assentimento

• Os atos praticados sem o assentimento prévio são “nulos de pleno direito” e os responsáveis ficam sujeitos a multa de até 20% do valor declarado da transação (art. 6º).
• Tabeliães, registradores e servidores do registro de comércio que não exigirem a prova ficam sujeitos a multa de até 10% do valor da transação irregular (art. 4º, parágrafo único), além da responsabilidade civil e criminal.
• O registro de comércio não pode arquivar o contrato social de empresa que viole a lei (art. 5º).

A garantia sob forma de direito real, ou o recebimento de imóvel em pagamento de dívida, é ressalvada pelo art. 2º, § 4º (incluído pela Lei 13.097/2015); isso diz respeito a credores, não a compradores.

A regra dos bens da União que também alcança a faixa de fronteira

O Decreto-Lei 9.760/1946, art. 205, dispõe que nenhum imóvel da União nas zonas do art. 100, a) — que inclui a faixa de fronteira, a faixa de 100 m ao longo da costa e um raio de 1.320 m em torno de fortificações — pode ser vendido, concedido ou transferido a pessoa física ou jurídica estrangeira sem autorização presidencial. Isso diz respeito a terras pertencentes à União, não a terras particulares. Existem exceções: a unidade de condomínio em área urbana quando as frações dos estrangeiros não excedem um terço do total e, só para pessoas físicas, lotes de até 1.000 m² dentro da faixa costeira de 100 m. Veja imóveis na praia e terrenos de marinha e laudêmio e certidão de autorização de transferência da SPU.

Verificações práticas antes de comprar perto da fronteira

1. Leia a matrícula do imóvel para ver se ele está classificado como rural ou urbano.
2. Pergunte ao cartório se consta alguma averbação de bem da União.
3. Se for rural, consulte o INCRA e um advogado sobre o processo de assentimento antes de assinar um sinal.
4. Inclua no contrato preliminar uma condição de que a venda depende de qualquer autorização exigida por lei.
5. Não use uma empresa para driblar as regras: a lei alcança a participação estrangeira em empresa que detém o imóvel (inciso VI).

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB com experiência em processos de imóveis rurais e de bens da União; o cartório de registro de imóveis para a classificação e os ônus; o INCRA para casos rurais. Veja a página do advogado imobiliário.