Imóvel de frente para o mar e terrenos de marinha

A definição

Decreto-Lei 9.760/1946, art. 2: terrenos de marinha são os que se estendem “em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831”, situados “no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés”, ou contornando ilhas. O art. 3 acrescenta os acrescidos, as terras formadas na direção do mar. A Constituição inclui ambos entre os bens da União (art. 20, VII). A demarcação da linha cabe à SPU (Secretaria do Patrimônio da União, art. 9); o art. 12-C, na redação da Lei 15.437/2026, autoriza a SPU a concluir a identificação dessas terras até 31 de dezembro de 2028. Até lá, uma área pode estar sem mapeamento, o que não a torna particular.

Os 33 m são medidos a partir de uma linha histórica, não da beira da água de hoje; por isso um terreno pode ser terreno de marinha mesmo sem ser visível da praia, e um terreno junto à praia pode ficar de fora. Consulte a matrícula e a SPU.

O que o comprador realmente adquire

Como o terreno é federal, o particular tem um de dois regimes:

• Aforamento (enfiteuse): o titular do “domínio útil” paga o foro anual: 0,6% do valor do terreno em domínio pleno, atualizado anualmente (DL 9.760, art. 101).
• Ocupação (ocupação inscrita): o ocupante paga a taxa de ocupação anual: 2% do valor do terreno em domínio pleno, sem as benfeitorias (DL 2.398/1987, art. 1, na redação da Lei 13.240/2015).

Na venda, o vendedor paga o laudêmio, 5% do valor atualizado do terreno, sem as benfeitorias, antes da escritura (DL 2.398, art. 3). O funcionamento, a certidão e os prazos estão em laudêmio e certidão de autorização de transferência (CAT) da SPU.

Cálculo, não cotação: para um valor de terreno que a SPU fixe em R$ 400.000 (valor hipotético), o foro seria 0,6% = R$ 2.400 por ano, a taxa de ocupação 2% = R$ 8.000 por ano, e o laudêmio 5% = R$ 20.000.

O valor do terreno usado é o da própria SPU, não o preço da escritura nem a base do ITBI do município. Peça-o à SPU.

O estrangeiro

Artigo 205 do DL 9.760: os imóveis da União situados nas zonas do art. 100, a) não poderão ser alienados, concedidos ou transferidos a pessoa física ou jurídica estrangeira, exceto se houver autorização do Presidente da República. As zonas são a faixa de fronteira, a faixa de 100 metros ao longo da costa marítima e um círculo de 1.320 m em torno de instalações militares. As exceções:

• § 1: uma unidade em condomínio (Lei 4.591/1964) em área urbana, quando as frações requeridas, somadas, não excedam um terço da área total;
• § 3: apenas para pessoas físicas, dispensa de autorização nas transferências de terrenos de até 1.000 m² dentro da faixa costeira de 100 m;
• § 2: a competência pode ser delegada, até o secretário da SPU.

A cartilha de serviço da SPU (versão de julho de 2025) diz que a autorização é apresentada ao cartório com a certidão CAT, “EXCETO se a transferência de titularidade for para pessoa física estrangeira e o imóvel a ser transferido possuir área de até 1.000 (mil) m²”; o prazo é de “Até 60 (sessenta) dias”; a CAT só é emitida depois da autorização; e, em zona estratégica, o comando militar local deve concordar. Fora das zonas estratégicas, basta um Despacho Autorizativo do superintendente estadual da SPU. Uma empresa brasileira em que estrangeiros detenham a maioria é tratada como empresa estrangeira.

A redação da cartilha e a do art. 205, § 3 não coincidem exatamente: a lei vincula a dispensa dos 1.000 m² a terrenos na faixa costeira de 100 m, enquanto a cartilha a enuncia para qualquer pessoa física estrangeira. Confirme com a SPU qual regra se aplica ao seu imóvel. Estrangeiros naturalizados não precisam de autorização, diz a cartilha.

O mapa das três restrições está em comprar imóvel no Brasil sendo estrangeiro; as zonas de fronteira no interior estão em regras da faixa de fronteira.

O que é apenas proposta

A PEC 3/2022, no Senado, “Revoga o inciso VII do caput do art. 20 da Constituição Federal” (terrenos de marinha) e o § 3º do art. 49 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias. No dia em que a Payotte consultou os dados abertos do Senado, a proposta ainda estava em tramitação, com pedido de vista concedido na Comissão de Constituição e Justiça em 4 de dezembro de 2024 e a última movimentação registrada em 31 de março de 2025. É uma proposta: a Constituição ainda contém o art. 20, VII, e as cobranças acima se aplicam.

Verificações antes de pagar o sinal

1. Pergunte se o imóvel tem RIP (o número de registro na SPU) e se a matrícula indica “domínio útil” ou “ocupação”.
2. Peça ao vendedor a prova de que o foro ou a taxa estão em dia; o art. 3, § 2 do DL 2.398 exige que o transmitente esteja em situação regular para a certidão da SPU.
3. Estime o laudêmio de 5% e quem o suporta. Pela lei, o devedor é o vendedor, mas o contrato pode distribuir o encargo.
4. Para o comprador estrangeiro, pergunte à SPU se há necessidade de autorização.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB, o cartório de registro de imóveis e a unidade da SPU no estado. Um avaliador de imóveis pode estimar o valor do terreno; veja a página do avaliador.