Enviar dinheiro do exterior ao Brasil para comprar um imóvel

O arcabouço

A Lei de Câmbio, em vigor desde o fim de dezembro de 2022 (um ano após sua publicação em 30 de dezembro de 2021), declara que as operações de câmbio “podem ser realizadas livremente, sem limitação de valor” (art. 2) e que o capital estrangeiro recebe “tratamento jurídico idêntico ao concedido ao capital nacional” (art. 9). Liberdade não é informalidade: a entrada e a saída de moeda nacional e estrangeira devem passar “exclusivamente por meio de instituição autorizada a operar no mercado de câmbio”, que identifica o cliente e o beneficiário (art. 14).

Consequências práticas para quem compra do exterior:

• Transferência para uma conta brasileira, por meio de uma instituição de câmbio. O banco do lado brasileiro converte o dinheiro e registra a operação.
• Nada de mala de dinheiro. Portar dinheiro em espécie é livre até US$ 10.000 ou o equivalente (art. 14, § 1, I); acima disso, pelo art. 14, § 3, o excedente pode ser apreendido quando a movimentação for irregular.
• Nenhum teto legal para a transferência em si. Os bancos podem aplicar verificações internas sobre a origem dos recursos; elas não são limites federais e não foram lidas pela Payotte.

O código de compra de imóvel

A Resolução BCB 277/2022 exige a classificação por natureza para uma operação de câmbio “de valor superior a US$ 50.000,00”. Sob o título “Capitais estrangeiros”, o Anexo IV lista “Compra e venda de imóveis no País” com o código 72911. É a linha para um não residente que compra (ou vende) um imóvel brasileiro. Seu banco pedirá a natureza da operação e os documentos de que precisa; o contrato de compra e venda ou o contrato de sinal é o documento de apoio habitual, embora a Payotte não tenha lido a lista de documentos do Banco Central.

Conta em reais

O artigo 67 da mesma resolução permite que as instituições de câmbio abram e mantenham contas de depósito e de pagamento em reais para não residentes “nas mesmas condições” que para residentes. Em uma conta de pagamento pré-paga, cada movimentação é limitada a R$ 100.000, a menos que esteja amparada por uma operação de câmbio (parágrafo único). Uma conta em moeda estrangeira é restrita a categorias listadas, entre elas o estrangeiro temporariamente no país, com créditos restritos a recursos vindos do exterior.

Um CPF é necessário para abrir a conta; veja CPF para estrangeiros.

É preciso registrar o investimento no Banco Central?

A Resolução BCB 278/2022 trata do “investimento direto”, definido como a participação direta de um não residente no capital de uma empresa no Brasil, ou outro direito econômico cujo retorno dependa dos resultados da empresa. A resolução não contém as palavras “imóvel” nem “propriedade imobiliária”. A Payotte, portanto, não encontrou texto que obrigue uma pessoa física não residente que compra uma casa diretamente a apresentar declaração no SCE-IED (o sistema de investimento estrangeiro do Banco Central). Isso é uma leitura do texto, não uma frase citada dele: confirme com o Banco Central ou com o seu banco. Se a compra for feita por meio de uma empresa brasileira com sócio estrangeiro, trata-se de investimento direto e aplicam-se as regras de declaração (exige-se um código nas transferências de US$ 100.000 ou mais).

Por que o rastro documental importa depois

• Revenda. O ganho de capital de um não residente é a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição documentado, em reais; um custo que não pode ser comprovado conta como zero (IN SRF 208, art. 26). Guarde a escritura, os extratos bancários e os contratos de câmbio. Veja ganho de capital de não residente.
• Envio do produto da venda para casa. A lei não fixa teto nem autorização prévia, mas a transferência também passa por uma instituição de câmbio: veja remessa do valor da venda ao exterior.
• Visto de investidor. Os documentos do art. 3 da Resolução CNIg 36/2018 incluem uma declaração de instituição autorizada pelo Banco Central “atestando a transferência internacional de capital” para a compra. Veja o guia do visto de investidor.

A quem consultar

Um banco ou instituição de câmbio autorizado pelo Banco Central realiza a transferência e emite o contrato de câmbio. Um advogado inscrito na OAB ou um contador pode confirmar se a sua estrutura (direta ou por meio de uma empresa) exige algum registro. A página do advogado imobiliário explica como conferir você mesmo a inscrição de um advogado.