Procuração do exterior para comprar imóvel no Brasil

O que dizem as regras

Apostila. O Decreto 8.660/2016 promulgou a Convenção de Haia que Suprime a Exigência de Legalização de Documentos Públicos Estrangeiros; ela entrou em vigor para o Brasil “em 14 de agosto de 2016”. A apostila é o certificado único que substitui uma cadeia de legalizações entre países-membros. Se o seu país de assinatura é membro deve ser conferido na lista da Conferência de Haia; a Payotte não leu essa lista aqui.

A redação da Receita Federal. Para os procedimentos do CPF, o artigo 34, § 1º, da IN RFB 2.172/2024 dispõe que o instrumento público de procuração lavrado no exterior ou o instrumento particular com firma reconhecida no exterior deve ser apostilado, se emitido em país signatário da Convenção de Haia, ou ter sua validade reconhecida por repartição consular brasileira. Essa regra rege o número de contribuinte, não a escritura em si; a Payotte não leu texto federal que fixe regra idêntica para a escritura de compra. Na prática, o tabelião e o registro aplicam a mesma lógica e decidem o que aceitam. A Resolução CNJ 228/2016, que regulamenta a apostila no lado brasileiro, não foi lida.

Tradução. Artigo 224 do Código Civil: os documentos redigidos em língua estrangeira “serão traduzidos para o português para ter efeitos legais no País”. Veja tradução juramentada e intérprete.

Forma da escritura. A escritura registra, nos termos do art. 215, § 1º, II, do Código Civil, a identidade e a capacidade das partes e dos que comparecem “por si, como representantes”. Seu procurador comparece por você, e a procuração é anexada à escritura.

Três formas de outorgar o poder

Qual instrumento um determinado cartório aceitará para a compra, e quais poderes ele deve listar (assinar a escritura, pagar o imposto, registrar), é decisão do tabelião. Peça ao tabelião que lavrará a escritura a lista de exigências e peça ao seu advogado que redija os poderes em português.

As responsabilidades tributárias do procurador

O procurador de um não residente pode ter deveres além da assinatura:

• Quando você vende. O artigo 26 da Lei 10.833/2003 torna o comprador residente responsável pela retenção do imposto sobre ganho de capital do vendedor não residente; e, “quando o adquirente for residente ou domiciliado no exterior”, o procurador é o responsável. A resposta 655 da Receita Federal (IRPF 2026) indica o código de pagamento 0473, com vencimento na data da venda. Veja ganho de capital de não residente.
• Quando você aluga. A pergunta 208 da mesma publicação diz que o imposto sobre o aluguel do não residente é pago pelo procurador do não residente, com o código de receita 9478. Veja imposto sobre aluguel recebido por não residente.

Escolha o procurador, e limite os poderes e a duração, tendo isso em mente. A procuração pode ser revogada; como a revogação é comunicada ao tabelião e ao registro não foi lido.

Lista prática

1. Decida quem assina por você (uma pessoa física com CPF; a Payotte leu que a Receita Federal exige o CPF do próprio representante em seus procedimentos).
2. Redija o texto em português, ou com tradução juramentada anexada.
3. Assine perante um tabelião no seu país, ou num consulado brasileiro.
4. Obtenha a apostila na autoridade designada pelo seu país, se ele for membro.
5. Envie o original; confira com o cartório se aceita cópia.
6. Forneça ao tabelião os CPFs e as informações de estado civil (veja comprar imóvel com cônjuge estrangeiro).

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB redige a procuração e escolhe os poderes. O tabelião que lavrará a escritura informa o que o cartório aceita. Um tradutor juramentado verte o documento para o português. Veja a página do advogado imobiliário.