Vender um imóvel no Brasil morando no exterior

Antes de anunciar: a papelada que depende de você

CPF. O art. 4º da IN RFB 2.172/2024 torna o CPF obrigatório para as pessoas residentes no Brasil ou no exterior que realizem operações imobiliárias de qualquer tipo ou possuam imóveis sujeitos a registro público. O estrangeiro com endereço no exterior deve também atualizar o cadastro uma vez por ano no aplicativo móvel da Receita, com foto do rosto e do passaporte (art. 23-A); a atualização que falhar passa por uma missão diplomática brasileira. Confira se o seu CPF está ativo antes que o tabelião do comprador o peça. Veja CPF para estrangeiros.

Cônjuge. Pelo art. 1.647, I, do Código Civil, nenhum dos cônjuges pode “alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis” sem a autorização do outro, exceto no regime de separação absoluta de bens. Se isso se aplica quando o regime de casamento é estrangeiro não é resolvido por nenhum texto que a Payotte tenha lido. A prática do tabelião e as regras do estado decidem; por isso, levante a questão na primeira reunião. Veja outorga conjugal.

Documentos. A escritura é redigida em português. O art. 224 do Código Civil exige a tradução para o português de qualquer documento em língua estrangeira para que tenha efeito legal, e o art. 215, § 4º permite que um tradutor público atue como intérprete na assinatura se uma parte não falar o idioma. Veja tradução juramentada e intérprete.

Vender por meio de procurador

O art. 657 do Código Civil diz que o mandato está sujeito à forma exigida por lei para o ato. Como a venda de imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo exige escritura pública (art. 108), a procuração normalmente é dada na forma que o tabelião aceitar, e é o tabelião quem decide. Um documento assinado no exterior costuma exigir apostila ou legalização consular: a regra da Receita para documentos do CPF, por exemplo, permite ao órgão exigir “apostilamento ou legalização consular” e tradução juramentada (IN RFB 2.172, art. 33, § 3º). Leia procuração do exterior antes de assinar qualquer coisa. O procurador que você nomear é também a pessoa que a Receita responsabiliza por alguns tributos sobre o aluguel, como explicado em imposto sobre aluguel recebido por não residente.

O imposto sobre a venda

O ganho é tributado de 15% a 22,5% (25% para jurisdições de tributação favorecida), sem isenção de residente: os detalhes estão em imposto sobre ganho de capital de não residente. O que importa para o fechamento é quem age:

• A Lei 10.833/2003, art. 26, torna o comprador, ou o procurador do comprador se este morar no exterior, responsável por reter e recolher o imposto.
• A pergunta 655 das Perguntas e Respostas 2026 da Receita informa o código do DARF (0473) e diz que o imposto é devido na data da venda, sendo irrelevante se o proprietário vem ao Brasil ou usa um procurador.
• A base é o preço de venda menos o custo comprovado por documentos. Um custo que não possa ser comprovado conta como zero.
• As Perguntas e Respostas (pergunta 671) dizem que, nas regras de residentes, a comissão de corretagem paga pelo vendedor é deduzida do preço de venda. Pergunte ao seu contador se isso se aplica à sua venda.

Peça ao contador que calcule o valor antes da data da escritura e que conste do contrato de venda que ele é deduzido do preço e pago pelo comprador com o DARF. Guarde o comprovante do DARF em seus arquivos: é a prova de que o imposto foi pago.

Se o imóvel estiver alugado

O art. 27 da Lei 8.245/1991 dá ao inquilino direito de preferência quando o proprietário vende, “em igualdade de condições com terceiros”. O proprietário deve notificar o inquilino de todas as condições, em particular preço, forma de pagamento e eventuais ônus, e o direito caduca se o inquilino não aceitar a proposta integralmente no prazo do art. 28. O inquilino não pode exercê-lo em vários casos listados no art. 32, como permuta ou doação. Se o comprador quiser o imóvel vazio, o art. 8º permite que o comprador denuncie a locação com noventa dias de aviso, a menos que a locação seja por prazo determinado, contenha cláusula de vigência em caso de alienação e esteja averbada na matrícula. Planeje a venda em torno dessas regras e acerte com o procurador o imposto sobre o aluguel até a data da escritura.

Como tirar o dinheiro do país

O comprador paga em reais. A transferência para o exterior passa por uma instituição autorizada a operar em câmbio. Valores em espécie acima de US$ 10.000 que entrem ou saiam do Brasil só podem ser movimentados por meio dessa instituição (Resolução BCB 277/2022, art. 12), e uma instituição autorizada pode abrir contas em reais para não residentes nas mesmas condições que para residentes (art. 67). A própria remessa é explicada em remessa do valor da venda ao exterior.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB redige a procuração e revisa o contrato, um contador calcula o imposto e o DARF, um corretor de imóveis habilitado divulga o imóvel, e o tabelião e o cartório de registro de imóveis recebem a escritura. Veja advogado imobiliário.