Como vender um imóvel no Brasil: escritura, imposto e recebimento

O que a lei exige para concluir uma venda

Escritura pública. O artigo 108 do Código Civil torna a escritura pública (lavrada perante tabelião) essencial à validade da transmissão de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente. Abaixo desse limite, um contrato particular pode ser válido, mas o comprador ainda precisa registrá-lo. A escritura e suas custas pertencem ao lado da compra, por isso veja a escritura e custas de cartório.

O registro define quem é o dono. Pelo artigo 1.245, a propriedade se transmite entre vivos pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis. Até lá, o alienante “continua a ser havido como dono”. Para o vendedor, isso significa que uma escritura assinada, sozinha, não encerra a exposição aos tributos e encargos do imóvel. Leia registro do imóvel.

Outorga conjugal. O artigo 1.647, inciso I, diz que nenhum dos cônjuges pode alienar ou gravar de ônus real bens imóveis sem a autorização do outro, exceto no regime de separação absoluta de bens. O juiz pode suprir a outorga se um cônjuge a negar sem motivo justo (artigo 1.648). O tema tem guia próprio: outorga conjugal.

Contrato preliminar e sinal. Muitas vendas começam com uma promessa de compra e venda. O artigo 418 do Código Civil, com a redação da Lei 14.905/2024, permite que a parte que deu o sinal (arras) o perca se descumprir, e obriga a parte que o recebeu a devolvê-lo mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado, se descumprir. Veja promessa de compra e venda e sinal.

Se o imóvel está financiado

Quando o imóvel garante um empréstimo por alienação fiduciária (venda fiduciária, em que o credor mantém a propriedade até o pagamento), a dívida deve ser quitada ou assumida antes que o comprador possa ter a propriedade livre. O artigo 25 da Lei 9.514/1997, na redação da Lei 14.711/2023, diz que, paga a dívida e os encargos, o credor deve fornecer o termo de quitação em 30 dias. Se não o fizer, deve multa de 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, à pessoa a quem o documento não foi disponibilizado. Com o termo de quitação, o oficial do registro cancela o registro da propriedade fiduciária do credor. A mecânica está em alienação fiduciária.

Dívidas que acompanham o imóvel

Duas regras federais empurram o vendedor a quitar atrasados antes da conclusão. O artigo 130 do Código Tributário Nacional diz que os créditos tributários ligados à propriedade ou posse de um imóvel, como o IPTU, e as taxas correlatas passam ao comprador, salvo se o título contiver prova de quitação. O artigo 1.345 do Código Civil diz que o adquirente de unidade condominial responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Compradores e seus advogados, por isso, pedem prova de pagamento, e o vendedor que a tem pronta evita atrasos.

Imposto sobre a venda

O ganho é o preço de venda menos o custo de aquisição, e o imposto federal se aplica a pessoas físicas residentes fiscais. As perguntas e respostas da Receita de 2026 explicam que o imposto é pago separadamente da declaração anual e que as vendas a prazo são tributadas à medida que as parcelas são recebidas: o imposto vence no último dia útil do mês seguinte a cada recebimento. Os guias pertinentes são:

• Imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel: alíquotas, base e cadeia de cálculo.
• Isenção para o único imóvel.
• Isenção por reinvestimento em 180 dias.
• Fatores de redução para aquisições antigas.
• A calculadora de ganho de capital.

O vendedor que mora no exterior segue regras diferentes: veja não residente vendendo imóvel e ganho de capital de não residente.

Valor líquido recebido, como fórmula

O dinheiro que o vendedor fica não é publicado como um único número oficial. Como fórmula: preço de venda, menos a quitação de eventual financiamento, menos IPTU e despesas de condomínio em atraso, menos a comissão do corretor se o vendedor a paga, menos o imposto sobre ganho de capital, se devido. A comissão do corretor, quando paga pelo vendedor, também é deduzida do preço no cálculo do ganho (Perguntas e Respostas da Receita, 671). Veja comissão do corretor.

Qual profissional consultar

Um corretor inscrito num CRECI (conselho regional de corretores de imóveis) pode anunciar o imóvel. Um advogado inscrito na OAB pode revisar o contrato e a baixa do financiamento. Um tabelião lavra a escritura, e um contador familiarizado com imposto de renda pode preparar o cálculo do ganho de capital. Os registros são conferidos pelo leitor nos cadastros oficiais; veja corretores de imóveis e advogados imobiliários.