Escritura pública: o ato notarial na compra e venda de imóvel

A regra por trás

O art. 108 do Código Civil diz: “a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. O salário mínimo de 2026 é de R$ 1.621,00 desde 1º de janeiro de 2026 (Decreto 12.797/2025, art. 1), de modo que o limite é de R$ 48.630,00. Note a expressão “essencial à validade”: acima do limite, uma venda feita apenas em papel particular não é uma venda válida do imóvel.

Se o imóvel está abaixo do limite, pode-se usar um instrumento particular, mas o registro aceita apenas os tipos de documento que a lei de registros enumera: escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros, instrumentos particulares autorizados por lei, com assinaturas, testemunhas e firmas reconhecidas, e atos oficiais estrangeiros legalizados e traduzidos (Lei 6.015, art. 221).

O que o tabelião deve ver

Dois textos federais fixam o que o tabelião registra. A Lei 7.433/1985, art. 1, § 2, diz que o tabelião “consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais”, isto é, anota na escritura o comprovante de pagamento do ITBI, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, sem precisar transcrevê-los. O Decreto 93.240/1986, art. 1, enumera:

• a identificação das partes, “quando julgados necessários pelo Tabelião”;
• o comprovante de pagamento do ITBI, salvo onde a lei permita o pagamento depois da escritura;
• as certidões fiscais: para imóvel urbano, as dos tributos que incidem sobre o imóvel; para imóvel rural, o certificado de cadastro do INCRA e a prova do último imposto territorial rural;
• a certidão de ações reais e “reipersecutórias” relativas ao imóvel e a certidão de ônus reais, ambas do registro de imóveis competente, válidas por 30 dias para essa finalidade;
• qualquer outro documento exigido por lei.

Quais desses você realmente precisa, e quais são apenas prudentes, está explicado em certidões para comprar imóvel. A parte tributária está no guia do ITBI.

O que consta da escritura

Para um imóvel urbano cuja descrição consta da certidão do registro, a escritura pode apenas trazer o número do registro ou da matrícula, a localização completa (rua, número, bairro, cidade, estado) e os documentos acima, sem repetir a descrição (Lei 7.433, art. 2, § 1). A escritura nomeia as partes, o preço e a forma de pagamento, e declara que o vendedor é o proprietário constante da matrícula. Se o vendedor é casado, o cônjuge também comparece; veja outorga conjugal. Um comprador no exterior pode assinar por procurador: veja procuração do exterior; a parte que não fala português está tratada em tradução juramentada e intérprete na escritura. O número de contribuinte do proprietário (CPF) faz parte da identificação na matrícula (Lei 6.015, art. 176); veja CPF para estrangeiros.

Três pontos que surpreendem os compradores estrangeiros:

1. O vendedor responde pelas ações não declaradas. O Decreto 93.240, art. 1, § 3, diz que a apresentação das certidões não desobriga o vendedor de declarar na escritura, “sob pena de responsabilidade civil e penal”, quaisquer outras ações reais e ônus que recaiam sobre o imóvel.
2. O comprador pode dispensar as certidões fiscais. Para imóvel urbano, o comprador pode dispensar as certidões dos tributos do imóvel e então “responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes” (art. 1, § 2).
3. A declaração do vendedor pode substituir uma certidão de quitação. A Lei 7.433, art. 2, § 2, trata a declaração feita pelo vendedor ou seu procurador, sob as penas da lei, como “prova de quitação” para os fins do art. 4 da Lei 4.591/1964, a constar da escritura. Em condomínio, o comprador responde pelas dívidas condominiais do vendedor (Código Civil, art. 1.345), por isso peça também ao condomínio a sua própria declaração; veja taxa de condomínio e regras.

O que a escritura não faz

Ela não transfere a propriedade. O art. 1.245 do Código Civil dispõe que a propriedade entre pessoas vivas se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis, e até lá o vendedor continua reputado dono. A escritura é o que você apresenta ao registro; veja registro do imóvel. O art. 54 da Lei 13.097/2015 protege o comprador de boa-fé contra o que não consta da matrícula, e dispõe que a validade do negócio e a boa-fé do comprador não dependem de outras certidões além das da Lei 7.433, nem de certidões de distribuidores judiciais (§ 2). A escritura é, portanto, o momento em que se monta o dossiê correto, não um substituto do registro.

A quem consultar

O tabelião é o único profissional que pode lavrar a escritura pública. Um advogado inscrito na OAB revisa a minuta da escritura por você e pode assinar como seu procurador se você não puder comparecer; veja a página do advogado imobiliário. Um tradutor público juramentado traduz os documentos do processo.