Promessa de compra e venda e sinal (arras) no Brasil

O contrato preliminar

O art. 462 diz que o contrato preliminar, “exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”. Numa venda, esses elementos são o imóvel, o preço e as condições. O art. 463 acrescenta que, concluído com esses elementos e sem cláusula de arrependimento, “qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra”. Se o prazo se esgotar, o art. 464 permite ao juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente e dar caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a natureza da obrigação o impedir. O parágrafo único do art. 463 diz que o contrato preliminar “deverá ser levado ao registro competente”.

O registro é o que transforma o direito contratual do comprador em direito real. Art. 1.417: a promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, “celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis”, confere ao promitente comprador “direito real à aquisição do imóvel”. O art. 1.418 permite a esse comprador exigir a escritura definitiva do vendedor ou de quem lhe tenha cedido os direitos e, havendo recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel. Sem esse registro, o art. 1.417 não confere direito real ao comprador.

O sinal: três regras

O Código Civil trata o sinal ou arras como uma quantia dada na conclusão do contrato. Lidos em conjunto, os arts. 417 a 420 trazem estas regras:

1. Se o contrato é cumprido, o sinal é devolvido ou computado no preço quando for dinheiro da mesma espécie da prestação principal (art. 417).
2. Se o contrato não é cumprido (art. 418, na versão de 2024): se a parte que deu o sinal descumpre, a outra pode considerar o contrato desfeito e ficar com ele; se a parte que o recebeu descumpre, quem o deu pode considerar o contrato desfeito e exigir sua devolução “mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado”.
3. Indenização. O art. 419 permite à parte inocente pedir indenização suplementar se provar maior prejuízo, valendo o sinal como taxa mínima, ou exigir a execução do contrato com perdas e danos, valendo novamente o sinal como o mínimo da indenização.

Há uma variante. Se o contrato dá a qualquer das partes um direito de arrependimento, o art. 420 diz que o sinal serve apenas como indenização: quem o deu o perde, e quem o recebeu o devolve mais o equivalente, e “em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar”. Assim, uma cláusula de arrependimento muda tanto a exigibilidade da promessa (os arts. 463 e 1.417 só valem sem arrependimento) quanto o sinal. Procure no seu contrato a palavra arrependimento.

Como fórmula, sendo D o sinal: se o comprador descumpre, o vendedor fica com D; se o vendedor descumpre, o comprador recupera D + D (o “equivalente”), mais correção, juros e honorários. Esse é o mecanismo legal, não uma previsão do que qualquer tribunal concederá.

Quando o comprador deixa de pagar

Se a promessa está registrada e o comprador deixa de pagar as prestações, o vendedor não simplesmente a cancela. Pelo art. 251-A da lei de registros, o oficial, a pedido do vendedor, intima pessoalmente o comprador a pagar as prestações vencidas e os juros, a correção, as penalidades, os encargos, os tributos e as contribuições condominiais acumulados em 30 dias (§ 1º). A Payotte não leu o restante do artigo; pergunte ao cartório o que acontece se o comprador não pagar.

Pontos a definir no contrato

A lei acima define o quadro; o resto cabe às partes. Pontos que vale registrar, porque o Código Civil não os resolve por você: o imóvel exato e o número de sua matrícula (veja a matrícula); o preço, o sinal e as datas; quem arca com cada imposto e taxa (o ITBI é cobrado pelo município; veja o guia do ITBI); a data em que o vendedor entregará as certidões (veja certidões para comprar imóvel); a data e o local da escritura; e a declaração de que o cônjuge do vendedor casado consente (veja outorga conjugal). Se você está no exterior, quem assina por você e como você paga estão em procuração do exterior e enviar dinheiro ao Brasil.

Observe um ponto tributário. O ITBI abrange a “cessão inter vivos, por ato oneroso, de direitos relativos às transmissões” (CTN art. 35, III, na redação da LC 227/2026). A revenda de uma promessa de compra e venda antes da escritura pode, portanto, ser um fato gerador por si só.

Imóvel novo

As compras diretamente com a incorporadora seguem regras especiais sobre quadro-resumo, arrependimento e distrato. Elas estão em comprar imóvel na planta e distrato de imóvel na planta; este guia trata apenas do quadro geral do Código Civil.

Qual profissional consultar

Um corretor de imóveis costuma preparar a proposta e o recibo do sinal; veja a página do corretor. Um advogado inscrito na OAB deve ler uma promessa antes de você pagar: veja a página do advogado imobiliário.