A matrícula: o registro do imóvel no Brasil explicado

O que a lei diz que ela contém

A Lei 6.015/1973, art. 176, § 1º, II, lista os requisitos da matrícula:

1. o número de ordem e a data;
2. a identificação do imóvel: para imóvel urbano, suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e designação cadastral, se houver; para imóvel rural, o código do imóvel, os dados constantes do certificado de cadastro de imóvel rural (CCIR) e a denominação, as características, as confrontações, a localização e a área;
3. o proprietário: nome, domicílio e nacionalidade, e, para pessoa física, o estado civil, a profissão e o número do CPF ou, na falta dele, o número da identidade; para pessoa jurídica, a sede social e o número do CNPJ;
4. o número do registro anterior.

Cada registro no livro exige, entre outros dados, a data; os nomes, domicílios e nacionalidades do vendedor e do comprador, com estado civil, profissão e números de inscrição fiscal; o título da transmissão ou do ônus (uma escritura, por exemplo); sua forma e procedência; e “o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver” (art. 176, § 1º, III). Os atos que se registram incluem a própria venda (“da compra e venda pura e da condicional”, art. 167, I, 29), a hipoteca e outros direitos listados no art. 167.

Dois pontos práticos decorrem disso. O estado civil do proprietário consta do registro, o que remete à outorga conjugal. E a matrícula descreve o imóvel por seus dados registrais, que podem diferir do que a prefeitura tem para o IPTU; o cadastro municipal não é prova de propriedade.

Matrícula, transcrição e os livros antigos

Os títulos mais antigos eram registrados de outra forma, por transcrição. O texto do art. 176, § 1º, I, permite ao cartório abrir a matrícula “por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula”, ou seja, quando é feito o primeiro registro ou averbação, se a transcrição antiga tiver todos os elementos exigidos para abrir uma. Num imóvel mais antigo, você pode portanto encontrar uma cadeia dominial que passa por transcrições; peça ao cartório que a explique e peça a um advogado que a leia.

Qual cartório a guarda

O cartório da circunscrição onde o imóvel está situado (art. 169). Um imóvel situado em duas circunscrições tem uma matrícula em cada. Uma certidão de outro cartório não a substitui. Os emolumentos são fixados pelo estado; veja custas de cartório.

Como obter uma certidão

A cópia autenticada é uma certidão. Três tipos importam para o comprador:

• Certidão de inteiro teor (texto integral da matrícula): tudo o que foi lançado desde a abertura.
• Certidão da situação jurídica atualizada: o estado atual, isto é, propriedade, ônus e restrições em vigor.
• Certidão de ônus reais e de “ações reais e pessoais reipersecutórias”, isto é, ações sobre o imóvel, que o tabelião exige para a escritura (Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV, com validade de 30 dias para essa finalidade); veja certidões para comprar imóvel.

A lei de registros fixa prazos de emissão no art. 19, § 10, contados do pagamento dos emolumentos: 4 horas para a certidão de inteiro teor de matrícula eletrônica requerida em horário de expediente, 1 dia para a certidão da situação jurídica atualizada e 5 dias nos demais casos. As certidões eletrônicas são válidas e têm fé pública quando emitidas conforme as regras eletrônicas da lei de registros. O art. 17 diz: “Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido”, ou seja, qualquer pessoa pode pedir uma certidão sem declarar motivo, de modo que você não precisa ser o proprietário. Os pedidos e envios feitos pela internet devem ser assinados com assinatura eletrônica avançada ou qualificada, conforme o conselho nacional de justiça (art. 17, § 1º).

O que conferir nela

• Proprietário: o nome, a nacionalidade e o estado civil devem corresponder à pessoa que vende. Se aparecerem dois nomes ou uma empresa, pergunte quem tem poder para vender.
• Descrição: a área, o endereço e o número devem corresponder ao imóvel que você visitou.
• Ônus: hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora judicial ou restrição administrativa aparecem como um lançamento. Um lançamento é cancelado por outro lançamento; o de um financiamento já quitado continua valendo até ser cancelado, por isso peça o cancelamento antes da escritura (veja alienação fiduciária).
• Notícias de ações judiciais: desde a Lei 13.097/2015, art. 54 (com as alterações de 2022 e 2024), ações e restrições judiciais são eficazes contra negócios posteriores quando registradas na matrícula, e o comprador de boa-fé é protegido contra situações ali não registradas (§ 1º).
• Data: peça uma certidão emitida poucos dias antes da assinatura, não uma fotocópia antiga.

A matrícula informa a situação jurídica do título. Não informa o estado físico da construção, as dívidas de condomínio, o zoneamento nem se as obras foram averbadas; para isso são necessários outros documentos.

Qual profissional consultar

O cartório de registro de imóveis emite as certidões. Um advogado inscrito na OAB as lê com você; veja a página do advogado imobiliário.