Em resumo
No Brasil você se torna proprietário quando a escritura é registrada no Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel se situa, e não quando a assina. Código Civil, art. 1.245: “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”, ou seja, enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado o proprietário. Apresentada a escritura, o oficial tem 10 dias para registrá-la ou emitir por escrito uma lista de exigências, ou 5 dias para uma escritura simples de compra e venda sem exigências e com as custas pagas. A prenotação da sua escritura caduca após 20 dias se você não cumprir as exigências do oficial.
Por que o registro é a etapa que conta
O Código Civil trata a propriedade imobiliária como uma questão dos assentamentos do registro. O comprador que assina a escritura e não registra ainda não é o proprietário. A lei de registros acrescenta que o registro permanece em vigor até ser cancelado: “o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido” (Lei 6.015/1973, art. 252), o que significa que o registro produz seus efeitos legais ainda que se prove por outro meio que o título está desfeito, anulado ou rescindido, até ser cancelado. Por isso o proprietário que consta da matrícula é a pessoa com quem o registro lidará.
A outra proteção que depende do registro vem da Lei 13.097/2015, art. 54, § 1º: “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis” ao adquirente de boa-fé, o que significa que situações jurídicas que não constem da matrícula não podem ser opostas ao comprador de boa-fé, com ressalvas para dois artigos da lei de falências e para as formas de aquisição ou perda da propriedade que não dependam de registro. Quanto mais completos os assentamentos, mais forte é a sua posição.
Onde e com o quê
Os atos sujeitos a registro “serão efetuados na serventia da situação do imóvel” (Lei 6.015, art. 169): o cartório competente para a circunscrição onde o imóvel está localizado, seja qual for a sua residência. O registro admite apenas certos títulos (art. 221). Para uma venda, isso significa:
- a escritura pública, inclusive a lavrada em consulado brasileiro; veja a escritura;
- o instrumento particular autorizado em lei, com assinaturas das partes e das testemunhas e firmas reconhecidas;
- atos oficiais estrangeiros com força de instrumento público, legalizados e traduzidos e registrados no Registro de Títulos e Documentos.
Normalmente você também precisará da prova de pagamento do ITBI. O imposto é fixado pelo seu município; veja o guia do ITBI. Algumas prefeituras permitem o pagamento depois da escritura (Macapá, por exemplo, até o 20º dia após o registro), por isso pergunte ao seu cartório qual comprovante de pagamento ele exigirá.
O protocolo, a prioridade e os prazos
O registro corre por meio de um livro diário chamado Protocolo. Cada título apresentado recebe um número “em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação” (art. 182), e “o número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais” (art. 186): o primeiro título apresentado tem prioridade sobre os posteriores, mesmo da mesma pessoa. É por isso que você deve apresentar a escritura assim que ela for assinada.
Os prazos que a lei estabelece são:
| Etapa | Regra | Fonte |
|---|---|---|
| Resposta do registro | 10 dias do protocolo: registrar, ou emitir por escrito uma lista de exigências (nota devolutiva) | Art. 188, caput |
| Escrituras simples de compra e venda | 5 dias, se não houver exigências e as custas estiverem pagas; também para documentos eletrônicos apresentados pelo sistema eletrônico nacional (Serp) e para títulos que retornam dentro da prenotação | Art. 188, § 1º |
| Caducidade da prenotação | 20 dias do protocolo se o título não for registrado porque a parte não cumpriu as exigências | Art. 205 |
| Certidão de ônus usada para a escritura | Válida por 30 dias para essa finalidade | Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV |
Após os 20 dias cessam os efeitos da prenotação (art. 205), de modo que o título deixa de manter a sua posição na fila. Não deixe uma nota devolutiva sem resposta.
O que acontece depois do registro
O oficial lança a venda na matrícula em nome do comprador. A matrícula deve identificar o proprietário pelo nome, domicílio e nacionalidade, e, se pessoa física, pelo estado civil, profissão e número de inscrição no CPF ou de identidade (art. 176, § 1º, II, 4). É nesse ponto que os dados e o regime de casamento de um comprador estrangeiro devem coincidir com a escritura. Peça uma nova certidão da matrícula depois do registro: é o documento que mostra você como proprietário. As certidões são emitidas em prazos fixos: 4 horas para a certidão de inteiro teor de matrícula eletrônica em horário comercial, 1 dia para a certidão de situação jurídica atualizada, 5 dias nos demais casos (art. 19, § 10, contados do pagamento das custas).
Quanto custa
O emolumento de registro é fixado por cada estado; as tabelas lidas pela Payotte estão em custas de cartório: escritura e registro. A lei de registros dá uma redução de 50% nos emolumentos “dos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação” (art. 290), uma redução para a primeira aquisição residencial financiada pelo SFH; como cada estado a aplica está em desconto no registro do primeiro imóvel. O quadro completo dos custos está em custos de compra de imóvel.
Qual profissional consultar
O oficial de registro de imóveis qualifica o título e o registra. Um advogado inscrito na OAB pode acompanhar o processo e responder a uma nota devolutiva em seu nome; veja a página do advogado imobiliário. Muitas pessoas pedem ao advogado ou ao cartório de notas que apresente a escritura; peça a quem atua por você que confirme por escrito o número e a data do protocolo.
Perguntas frequentes
Sou o proprietário assim que assino a escritura?
Não. O Código Civil mantém o vendedor como proprietário até que o título seja registrado (art. 1.245).
Quanto tempo leva o registro?
O oficial tem 10 dias, ou 5 para uma escritura simples de compra e venda sem exigências e com as custas pagas (Lei 6.015, art. 188). Uma lista de exigências interrompe essa contagem.
Qual registro devo usar?
O da circunscrição onde o imóvel se situa (art. 169).
E se eu não cumprir as exigências do oficial?
Após 20 dias do protocolo a prenotação caduca (art. 205) e o título deixa de manter a sua prioridade; pergunte ao registro como apresentá-lo novamente.
Preciso registrar um contrato preliminar?
Não para obrigar as partes, mas uma promessa de compra e venda sem direito de arrependimento, registrada, dá ao comprador um direito real (Código Civil, art. 1.417); veja contrato de compra e venda e sinal.
Informação geral extraída das fontes oficiais citadas e datadas nesta página. Não é assessoria jurídica, tributária ou financeira: para a sua situação, consulte um profissional habilitado.
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Fontes
- Lei 6.015/1973, Registros Públicos: arts. 169, 176, 182 a 188, 205, 221, 252, 290 (Câmara dos Deputados, texto atualizado) (consultada em 15 de outubro de 2026)
- Código Civil, Lei 10.406/2002, art. 1.245 (Câmara dos Deputados) (consultada em 15 de outubro de 2026)
- Lei 13.097/2015, art. 54 (Câmara dos Deputados) (consultada em 15 de outubro de 2026)
- Decreto 93.240/1986, art. 1 (Câmara dos Deputados) (consultada em 15 de outubro de 2026)