Desconto nas custas de registro do primeiro imóvel (Lei 6.015, art. 290)

O que diz o texto federal

O artigo 290, caput, na redação da Lei 6.941/1981, diz: “Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento)”. Parágrafos seguintes tratam de outros programas:

• Cooperativas habitacionais (parágrafo 1º): o registro e a averbação contam como um único ato para fins de emolumentos, com cobrança limitada a 40% do Maior Valor de Referência (um antigo valor de referência).
• Programas de interesse social de companhias públicas de habitação (parágrafo 2º): tetos expressos em percentual da mesma referência, por área construída de até 80 m2.
• Programas de autoconstrução (mutirão) para famílias de baixa renda (parágrafo 4º, acrescentado pela Lei 9.934/1999): emolumentos reduzidos a 20% da tabela normal, para imóvel de até 69 m2 construído em terreno de até 250 m2.

O artigo 290-A permite, à parte, que certos primeiros registros em regularização fundiária de interesse social sejam feitos sem pagamento de emolumentos.

O que “SFH” significa para o comprador

O SFH é o quadro dos financiamentos habitacionais regulados. Seu teto de valor é fixado pelo Conselho Monetário Nacional: desde 10 de outubro de 2025, a Resolução CMN 5.255/2025 fixa em R$ 2.250.000 o valor máximo de avaliação de um imóvel financiado. As diferenças entre o SFH e o SFI (sistema de financiamento imobiliário), e quais financiamentos estão em cada um, estão em SFH ou SFI. Um financiamento fora do SFH, ou uma compra à vista, fica fora da redação do artigo 290.

Como as tabelas estaduais o aplicam

Os emolumentos de cartório e de registro são fixados por lei estadual e por tabelas publicadas pelo tribunal de cada estado. A leitura que a Payotte fez das tabelas de 2026 (veja custas de cartório, escritura e registro) mostra o seguinte. “Não consta” significa que a nota da tabela lida não mencionava a redução; deve-se consultar a própria tabela.

Estão listados apenas os estados que a Payotte leu; ela não cobre todos os estados. Veja as custas por estado para os estados com tabelas publicadas e as custas nas cidades.

Pontos que as próprias tabelas resolvem

• Quais atos. O texto federal fala em “atos relacionados” à compra. Pernambuco e Mato Grosso do Sul aplicam a redução tanto à escritura quanto ao registro, a tabela de registro de São Paulo à parte do financiamento, e o Maranhão aos emolumentos de registro.
• Só a parte financiada. São Paulo, Espírito Santo, Pernambuco (registro) e Rondônia aplicam os 50% à parte financiada do preço, não ao todo.
• Limites. O Rio Grande do Sul condiciona a redução a que o valor fiscal seja inferior a um limite municipal ou a R$ 5.865,20.
• Acréscimos de fundos. A tabela do Rio de Janeiro diz que os acréscimos para fundos públicos não se aplicam aos atos reduzidos.
• Financiamentos do SFI. A tabela do Maranhão os exclui da redução de registro. Sergipe fixa as escrituras de imóveis financiados pelo SFH ou por consórcio em 35% da tabela, e Mato Grosso do Sul também reduz as escrituras do SFH, SFI e PMCMV.

Lendo a redução (cálculo, não orçamento)

Se a tabela de um estado dá um emolumento de registro de R$ X para o preço todo e aplica o artigo 290 ao ato inteiro, o emolumento é 0,5 vez X. Se a aplica apenas à parte financiada f (uma fração do preço), o emolumento é X vezes (f vezes 0,5 mais (1 menos f)), como simplificação. A tabela do estado, e não esta fórmula, dá o valor real; use a calculadora de custos de compra junto com a tabela.

Qual profissional consultar

O tabelião e o cartório de registro aplicam a tabela; são, portanto, quem deve ser perguntado se a redução é aplicada e sobre qual base. Um advogado inscrito na OAB pode examinar uma eventual recusa, e um agente financeiro pode confirmar se o financiamento está dentro do SFH. O leitor confere os registros profissionais nos cadastros oficiais.