Base de cálculo do ITBI: preço, valor venal e valor de referência

A regra de 2026 no Código Tributário Nacional

O texto lido na consolidação da LC 227/2026 no site da Câmara dos Deputados (art. 165, que altera o Código Tributário Nacional) traz o seguinte nos parágrafos 1º a 4º do art. 38:

• § 1º: o valor venal é o valor pelo qual o bem ou direito “seria negociado à vista, em condições normais de mercado”.
• § 2º: esse valor “será estimado por meio de critérios técnicos”, considerando pelo menos um de quatro elementos: a análise dos preços praticados no mercado imobiliário; as informações prestadas por tabeliães, registradores e agentes financeiros; a localização, o tipo, o uso, o padrão e a área do terreno e da edificação; ou outros parâmetros técnicos usualmente empregados em avaliações.
• § 3º: as administrações tributárias dos municípios e do Distrito Federal “deverão divulgar os critérios utilizados”, e o valor “poderá ser contestado pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal”.
• § 4º: tabeliães e registradores devem compartilhar suas operações imobiliárias com as administrações tributárias municipais, sob a penalidade fixada em lei municipal.

O art. 182 da lei diz que ela entra em vigor na data da publicação, com datas posteriores apenas para dispositivos diferentes do art. 165 (por exemplo, o art. 169, a partir de 1º de janeiro de 2027). A Payotte não registrou a data exata da publicação no Diário Oficial da União. Mais um ponto: o art. 35-A do Código, no texto lido, está marcado “(VETADO)”, portanto sem conteúdo.

Duas consequências decorrem da redação. Primeiro, a regra federal trata de um valor de mercado estimado pelo município, não do preço que você declara. Segundo, ela oferece uma forma definida de discordar, a avaliação contraditória, mas o procedimento em si é fixado por cada município.

O que isto não resolve

Antes de 2026, a base de cálculo do ITBI era disputada nos tribunais, e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tratou dela num tema de recurso repetitivo numerado Tema 1113. A Payotte não conseguiu ler essa tese: o site do STJ retornou um erro de acesso (HTTP 403) e o erro não foi contornado. Este guia, portanto, não afirma o que a tese diz. O que se pode dizer limita-se aos dois textos lidos: o texto federal de 2026 põe no Código Tributário um valor de mercado estimado pelo município; e nenhuma das leis municipais lidas para este guia menciona a tese do STJ. Saber se o novo artigo supera, confirma ou restringe a jurisprudência anterior é uma questão para um advogado, e os tribunais ainda podem ter de decidir.

Como as prefeituras lidas usam a base

A redação das leis e páginas municipais varia, e parte dela é anterior a 2026. Tal como lido:

Quando o código de um município lista um piso, ele pode ser o valor do cadastro imobiliário usado para o IPTU (Santos, Ribeirão Preto e Fortaleza o dizem nos textos lidos). Veja o guia do IPTU para saber como esse cadastro é formado.

O que fazer se o valor da prefeitura for maior que o seu preço

1. Peça os critérios. Pelo § 3º, o município deve divulgar como estima o valor venal; pergunte à secretaria de finanças quais critérios e qual valor se aplicam ao seu imóvel.
2. Compare com o negócio. Ponha o valor do município ao lado do preço do seu contrato e dos critérios que a prefeitura lhe forneceu.
3. Conteste com uma avaliação contraditória. O Código Tributário indica esse caminho; a lei municipal fixa a forma, o prazo e quem pode assinar o laudo. Pergunte antes de pagar, porque várias prefeituras exigem o pagamento antes da escritura (veja o guia do ITBI).

Não declare na escritura um preço menor para reduzir o imposto: pelo § 4º, tabeliães e registradores devem compartilhar os dados de suas operações com o município, que assim vê o que está registrado.

Qual profissional consultar

Um avaliador de imóveis (veja a página do avaliador) elabora a avaliação contraditória. Um advogado inscrito na OAB apresenta a contestação.