Como comprar um imóvel no Brasil passo a passo: o processo

A sequência em nove etapas

1. Defina a base legal antes de procurar a sério. O comprador estrangeiro precisa primeiro de um número de contribuinte: veja CPF para estrangeiros e, para as regras sobre quem pode comprar o quê, estrangeiro comprar imóvel no Brasil.
2. Combine o preço e assine um contrato preliminar. A maioria das compras começa com uma promessa de compra e venda e um sinal (sinal ou arras). Veja contrato de compra e venda e sinal.
3. Verifique quem pode vender. Se o vendedor é casado, o cônjuge geralmente precisa concordar: outorga conjugal.
4. Leia a matrícula. A matrícula é a ficha do imóvel no cartório de registro: matrícula do imóvel.
5. Reúna as certidões. Quais a lei exige e quais são apenas prudentes: certidões para comprar imóvel.
6. Pague o imposto de transmissão. Definido pelo município: ITBI e base de cálculo do ITBI.
7. Assine a escritura. Escritura pública. Se você assina por procurador, veja procuração do exterior; se não lê português, veja tradutor juramentado e intérprete na escritura.
8. Registre. Registro do imóvel.
9. Feche a parte financeira. Custas de cartório e o total em custos de compra de imóvel.

Por que a ordem importa

A lei brasileira separa três momentos que um comprador norte-americano ou britânico tende a tratar como um só. O contrato vincula as partes, mas não transfere nada. A escritura é o ato formal diante de um tabelião, essencial à validade para imóveis acima do limite de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108). O registro é o que transfere a propriedade entre pessoas vivas (art. 1.245, com seu § 1: “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”). Pagar o preço integral depois da escritura, mas antes do registro, deixa uma janela em que os credores do vendedor ou um segundo comprador ainda podem agir. Os demais documentos existem para tornar essa janela curta e segura.

A mesma lógica explica por que o imposto vem antes da escritura na maioria das cidades. O tabelião registra na escritura que foram apresentados o comprovante de pagamento do ITBI, as certidões fiscais e as certidões do imóvel e de ônus (Lei 7.433/1985, art. 1, § 2). O Decreto 93.240/1986, art. 1, II, exige o recibo do ITBI, “ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura”. Se a sua cidade permite isso é uma questão local.

O que é federal e o que é local

Nunca presuma que uma regra que você leu para São Paulo vale em outro lugar. As duas listas de cidades e estados que a Payotte leu estão no guia do ITBI e no guia de custas.

Um calendário realista

A lei fixa apenas alguns dos prazos. A certidão de ônus reais usada na escritura vale 30 dias para essa finalidade (Decreto 93.240, art. 1, IV), por isso deve ser pedida pouco antes da data da assinatura. Depois que a escritura é apresentada ao registro, o oficial tem 10 dias para registrar ou emitir uma lista escrita de exigências (nota devolutiva), ou 5 dias para escrituras simples de compra e venda sem cláusulas especiais, quando não há exigências e os emolumentos estão pagos (Lei 6.015, art. 188 e § 1, I). Todo o resto, como o tempo que a prefeitura leva para emitir a guia do ITBI ou a rapidez com que o tabelionato tem horário, varia e não é fixado por lei federal. Pergunte a cada órgão qual é o seu prazo.

Erros comuns

• Pagar o preço inteiro na assinatura de um contrato particular, antes de qualquer consulta à matrícula.
• Tratar a escritura como o fim: não é. O título precisa ser registrado, e o comprador que não registra continua exposto.
• Confiar em uma regra ouvida sobre outra cidade para o ITBI ou para as custas.
• Esquecer o cônjuge de um vendedor casado.
• Presumir que o preço mínimo da escritura é o valor sobre o qual você paga o imposto municipal: a prefeitura pode usar seu próprio valor, veja base de cálculo do ITBI.

A quem consultar

Um advogado inscrito na OAB pode ler a matrícula e o contrato e agir por procuração se você estiver no exterior. O tabelião redige a escritura e confere se os documentos estão completos. Um corretor de imóveis habilitado busca e negocia; veja a página da profissão de corretor de imóveis e a página do advogado imobiliário. Um avaliador de imóveis pode avaliar o imóvel se o preço for contestado.