CPF para estrangeiros que compram imóvel no Brasil

Quem precisa ter

O artigo 4 da Instrução Normativa RFB 2.172/2024 lista as pessoas obrigadas a se inscrever. Entre elas estão as pessoas físicas residentes no Brasil ou no exterior que:

• realizem no Brasil operações imobiliárias de qualquer natureza;
• mantenham contas bancárias no Brasil;
• possuam no Brasil bens e direitos sujeitos a registro público, “inclusive imóveis”.

A regra anterior para não residentes (IN SRF 208/2002, art. 5) diz o mesmo em outras palavras: o não residente que possua bens sujeitos a registro público, inclusive imóveis, deve se inscrever. Na prática, o tabelião pede o CPF de cada comprador e vendedor, e o registro de imóveis, a Receita e o banco indexam a compra a ele. Cada cônjuge que figure na escritura precisa do seu próprio número; veja comprar imóvel com cônjuge estrangeiro.

Como o estrangeiro no exterior solicita

O serviço do gov.br “Inscrever no CPF no exterior” (última modificação em 15 de dezembro de 2025, no dia em que a Payotte o leu) afirma que estrangeiros residentes no exterior devem solicitar “presencialmente em um posto da rede consular brasileira”, após agendar o serviço de CPF pelo sistema e-consular, no posto que abranja o seu local de residência. A via por e-mail oferecida a brasileiros residentes no exterior não está disponível para estrangeiros. A página acrescenta que o serviço “é gratuito para o cidadão”.

Documentos (página do gov.br e Anexo IV da instrução):

• a Ficha Cadastral de Pessoa Física (FCPF), o formulário de inscrição, preenchida online no site da Receita Federal, impressa e assinada;
• um documento oficial de identidade com foto que comprove nacionalidade e data de nascimento; para quem vive no exterior ou está de passagem pelo Brasil, a instrução aceita o passaporte;
• certidão de nascimento ou de casamento (ou equivalente) se o documento de identidade não mostrar nacionalidade e data de nascimento.

A Payotte não conseguiu ler as páginas dos consulados em Toronto, Montréal, Londres ou Nova York (ficam atrás de um CAPTCHA, que a Payotte não contorna). Prazos de espera, disponibilidade de agendamento e se o número é emitido no mesmo dia não estão, portanto, estabelecidos aqui: consulte a página do seu consulado no gov.br.

Se você está no Brasil

A linha do Anexo IV para outras nacionalidades também lista “a própria pessoa” como responsável pelo pedido, de modo que o estrangeiro que está no Brasil pode solicitar diretamente, com os mesmos documentos. A Payotte não leu o canal prático no Brasil (unidade da Receita Federal, agência dos Correios ou banco); confirme em gov.br/receitafederal.

Usar outra pessoa para solicitar

Quando um representante faz o pedido por você, o artigo 34 da instrução exige os documentos do Anexo IV, o documento de identidade com foto e o CPF do representante, e a procuração. O artigo 33, § 3º permite que a Receita Federal exija a apostila ou a legalização consular dos documentos estrangeiros e tradução juramentada dos documentos em língua estrangeira. A procuração feita no exterior deve ser apostilada (se o país emissor integra a Convenção da Haia) ou reconhecida por repartição consular brasileira; veja procuração do exterior.

A atualização anual

O artigo 23-A, acrescentado pela IN RFB 2.236/2024, dispõe que o estrangeiro com endereço no exterior e com idade igual ou superior a dezesseis anos deve atualizar anualmente os dados de sua inscrição no CPF, por meio do aplicativo para dispositivos móveis da Receita Federal, no período de 1º de janeiro a 31 de dezembro.

A atualização exige o seu número de CPF, a data de nascimento e uma foto do seu rosto e do seu passaporte tirada no aplicativo. Se o aplicativo não puder ser usado, é preciso solicitar o serviço em uma missão diplomática brasileira e apresentar a mensagem emitida pelo aplicativo mais os documentos do Anexo IV.

A Payotte não encontrou, no artigo, a consequência de não fazer a atualização. A página do CPF no gov.br não menciona a atualização. Consulte a situação do seu CPF no site da Receita Federal antes de cada operação, porque um número irregular pode atrasar uma escritura ou uma transferência bancária.

Qual profissional consultar

Se você não puder viajar até um consulado ou o aplicativo falhar, um advogado inscrito na OAB pode orientar sobre um representante. Um contador pode conferir a situação do seu CPF e as declarações fiscais posteriores. Nenhum dos dois é necessário para o pedido básico, que você mesmo pode fazer.