Laudêmio e Certidão de Autorização para Transferência (CAT) da SPU

Quem paga o quê

O decreto-lei diz que a transferência onerosa entre vivos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor, em quantia correspondente a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. A alíquota e a base vêm da redação em vigor desde a Lei 13.465/2017 (originada na MP 759, de 23 de dezembro de 2016). O contrato pode dizer quem arca com o custo no fim; a lei torna o vendedor responsável pelo pagamento.

Cálculo, não um orçamento. Fórmula: laudêmio = 5% × valor atualizado do terreno (domínio pleno, excluídas as construções). O valor do terreno é informado pela SPU. Se a SPU avalia o terreno em hipotéticos R$ 600.000, o laudêmio é 5% × R$ 600.000 = R$ 30.000, por mais que a construção acrescente ao preço de venda. O mesmo valor hipotético de terreno produz uma multa de 0,50% × R$ 600.000 = R$ 3.000 para cada mês ou fração de atraso no registro da transferência na SPU.

A certidão

Artigo 3, § 2º, do DL 2.398: os tabelionatos e os registros de imóveis, sob pena de responsabilidade dos seus titulares, não podem lavrar nem registrar escrituras de imóveis da União, ou que incluam parte de terreno seu, sem certidão da SPU declarando que:

• (a) a parte pagou o laudêmio devido;
• (b) o transmitente está em dia com a União quanto ao imóvel;
• (c) a transferência é autorizada porque o imóvel não está em área de interesse do serviço público.

Passos práticos no serviço do gov.br (página alterada pela última vez em 14 de maio de 2026):

1. Calcule o laudêmio e emita a Ficha de Cálculo de Laudêmio (FCL), o formulário de cálculo.
2. Pague o DARF (documento de arrecadação federal) do laudêmio. As transferências não onerosas (por exemplo, uma doação) dispensam esses passos.
3. Solicite a certidão no portal da SPU, informando o RIP (o número de registro do imóvel na SPU) e o número da FCL, com conta gov.br de nível mínimo Bronze. Depois, visualize e emita a certidão.

A página diz que a certidão “tem prazo de validade de 90 dias da data de sua emissão” e que o serviço “é gratuito para o cidadão”. Assine e registre a escritura dentro dos 90 dias, ou talvez seja preciso recomeçar; a página diz que a certidão pode ser reemitida dentro do prazo. A Payotte não leu como a SPU trata a certidão vencida.

Quando o comprador é estrangeiro

A CAT não pode vir primeiro. A cartilha da SPU (julho de 2025) afirma que sua emissão “deve ocorrer SOMENTE APÓS a concessão/publicação da AUTORIZAÇÃO PRÉVIA DA SPU”. Para o estrangeiro numa zona abrangida pelo art. 205 do DL 9.760 (faixa de fronteira, faixa litorânea de 100 m, áreas em torno de instalações militares), a ordem é:

1. autorização prévia: o ato formal da SPU, “em até 60 dias”, com a anuência do comando militar em área estratégica, ou um Despacho Autorizativo do superintendente estadual nos demais casos;
2. cálculo do laudêmio e pagamento do DARF;
3. emissão da CAT;
4. escritura e registro no cartório;
5. pedido de atualização do responsável no cadastro da SPU.

A cartilha também diz que a empresa brasileira com maioria estrangeira é tratada como estrangeira. Para as isenções (unidade de condomínio até um terço; lotes de pessoas físicas até 1.000 m² na faixa litorânea) e a divergência entre a lei e a cartilha, veja imóvel à beira-mar. A entrega da autorização junto com a CAT ao tabelião é exigida, exceto onde a cartilha dispensa a pessoa física estrangeira com imóvel de até 1.000 m².

Depois da compra

• Em até 60 dias, protocole o pedido de transferência do cadastro da SPU para o seu nome (DL 2.398, art. 3, § 4º, na redação da Lei 14.474/2022).
• A partir daí você deve o foro ou a taxa de ocupação anual; são encargos federais. O IPTU municipal é um imposto distinto, fixado por cada cidade; a Payotte não leu como alguma cidade trata os dois em conjunto.
• Os tabeliães e registradores informam as operações em terrenos da União à SPU numa declaração chamada DOITU (art. 3-A), com multas de 0,1% ao mês de atraso, limitadas a 1% do valor da operação; esse dever recai sobre os oficiais, não sobre o comprador.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB para ler a matrícula e verificar se o foro está pago; o tabelião para a escritura; a Superintendência do Patrimônio da União no estado para o cálculo e a CAT. Um corretor de imóveis registrado no CRECI pode dizer se o anúncio menciona foro ou laudêmio, mas não decide a questão jurídica. Veja a página do corretor de imóveis.