Comprar imóvel no Brasil com cônjuge ou companheiro estrangeiro

Qual lei rege o regime

Artigo 7º da LINDB (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro): a lei do país em que a pessoa é domiciliada rege “a capacidade e os direitos de família”. Seu § 4º: “O regime de bens, legal ou convencional, obedece à lei do país em que tiverem os nubentes domicílio, e, se este for diverso, à do primeiro domicílio conjugal.”

Para um casal de língua inglesa, isso normalmente significa a lei do lugar onde vocês moravam quando se casaram, e não a lei brasileira. Dois exemplos do que isso muda: um casal casado numa jurisdição de comunhão de bens e outro casado sob regime de separação podem deter o imóvel brasileiro de maneiras diferentes. A Payotte não leu aqui o direito de família de nenhum dos países; para o lado do país de origem, consulte um advogado desse país.

O que a escritura dirá

Pelo art. 215, § 1º, III do Código Civil, a escritura traz o nome, a nacionalidade, o estado civil, a profissão, o domicílio e a residência de cada parte, “com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação”. Consequências práticas:

• Quem consta da matrícula. A compra por apenas um dos cônjuges ainda pode exigir que o tabelião registre o regime. Se o outro cônjuge adquire uma parte depende do regime que rege o casamento, e o tabelião vai querer ver isso documentado (certidão de casamento e, se o regime for convencional, o pacto).
• Documentos do exterior. Certidões e contratos de casamento estrangeiros precisam de apostila, quando aplicável, e de tradução juramentada; veja tradução juramentada e intérprete e procuração do exterior.
• CPF. A obrigação de ter CPF vale para cada pessoa que realiza uma operação imobiliária (IN RFB 2.172, art. 4º). Veja CPF para estrangeiros.
• Companheiros sem casamento. A Payotte não leu nenhum texto sobre como o tabelião trata a união estável de estrangeiros. Pergunte ao tabelionato que vai lavrar a escritura.

Outorga conjugal: comprar versus vender

Código Civil, art. 1.647: “nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis”. Esse texto trata de vender ou hipotecar, não de comprar. Duas coisas decorrem disso:

1. Como comprador, o seu estado civil importa principalmente para o que a escritura diz e para quem é dono do imóvel depois.
2. Como futuro vendedor ou tomador de empréstimo, a regra da outorga pode se aplicar a você. Se a outorga é necessária quando o casamento é regido por um regime estrangeiro semelhante à separação de bens, nenhum texto lido pela Payotte resolve; a prática do tabelião e as normas estaduais para os cartórios respondem. A regra para o vendedor brasileiro está explicada em outorga conjugal.

Onde um cônjuge brasileiro muda o quadro

• Imóvel rural. O limite municipal de um quarto da área para terras de estrangeiros não se aplica ao comprador “casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens” (Lei 5.709, art. 12, § 2º, III). As demais regras rurais (autorização do INCRA, limites de tamanho) continuam valendo; veja restrições a imóveis rurais para estrangeiros.
• Sucessão. LINDB, art. 10, § 1º: a sucessão de bens de estrangeiros situados no Brasil é regida pela lei brasileira “em benefício do cônjuge ou dos filhos brasileiros”, sempre que a lei pessoal do falecido não lhes seja mais favorável. Veja herança de imóvel brasileiro morando no exterior.

Onde a situação do casal afeta o visto

Na via do investidor, “cada coproprietário” deve ter investido o mínimo (RN 36/2018, art. 3º, § 1º). Um casal que compra em conjunto um imóvel de R$ 1.000.000 não atende a essa regra para cada um dos dois. Veja o guia do visto de investidor.

Como se preparar

1. Reúna a certidão de casamento e qualquer pacto antenupcial, com apostila e tradução juramentada.
2. Decida antes de assinar se o imóvel ficará em nome de um cônjuge ou dos dois, e informe o regime ao tabelião.
3. Obtenha um CPF para cada cônjuge que vai constar da escritura.
4. Pergunte ao advogado como o regime estrangeiro será descrito e se o tabelião aceitará uma declaração.
5. Revise com o advogado a situação numa futura venda ou empréstimo e na herança.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB com experiência em direito de família e imobiliário internacional (e um advogado no seu país de origem para o regime estrangeiro), além do tabelionato que vai lavrar a escritura. Veja a página do advogado imobiliário.