Comprar imóvel no Brasil sendo estrangeiro

O que a lei diz sobre a propriedade

A Constituição (art. 5) garante o direito de propriedade “aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País”. A Lei de Migração (Lei 13.445/2017, art. 4) acrescenta que o migrante tem, “em condição de igualdade com os nacionais”, a inviolabilidade do direito de propriedade. A Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB, art. 8) determina que a lei brasileira rege os bens situados no Brasil, o que inclui as regras sobre a escritura, o registro e os impostos.

A Payotte não encontrou texto que feche ou abra expressamente a porta para o comprador não residente de um imóvel urbano. As restrições encontradas dizem respeito apenas aos três casos abaixo. Ser proprietário não dá direito de morar no Brasil: o art. 35 da Lei de Migração diz que a posse de bens “não confere o direito de obter visto ou autorização de residência”, salvo pela via do investimento descrita no guia do visto de investidor.

Os três casos com restrição

Um apartamento ou uma casa comum na cidade, em terreno particular e fora dessas zonas, não se enquadra em nenhum deles. Um apartamento em prédio construído sobre terreno de marinha pode se enquadrar no terceiro, e é por isso que a matrícula deve ser lida antes de você pagar o sinal.

As etapas que mudam para o estrangeiro

A sequência da compra (proposta, sinal, verificação documental, escritura, registro) é a mesma de um brasileiro; está descrita em como comprar imóvel, passo a passo. O que muda:

1. CPF primeiro. As normas federais obrigam o estrangeiro residente no exterior que realize operações imobiliárias no Brasil, ou que seja proprietário de imóvel registrado, a ter CPF. O estrangeiro no exterior faz o pedido pessoalmente em um posto consular brasileiro. Veja CPF para estrangeiros.
2. Traga o dinheiro do jeito certo. A lei cambial exige que a moeda estrangeira entre “exclusivamente por meio de instituição autorizada a operar no mercado de câmbio”. Veja enviar dinheiro ao Brasil.
3. Assine à distância, se não puder comparecer. A procuração feita no exterior deve ser apostilada ou reconhecida por consulado brasileiro, e traduzida. Veja procuração do exterior e tradução juramentada e intérprete.
4. Declare seu estado civil. A escritura registra o regime de bens. Veja comprar imóvel com cônjuge estrangeiro.
5. Financiamento. O crédito habitacional é tratado em financiamento imobiliário no Brasil; a Payotte não apurou se o não residente pode contratar determinado produto, então pergunte ao banco.

Depois da compra

Os impostos acompanham o comprador enquanto ele for dono do imóvel, e são diferentes para o não residente. Estes guias tratam desse lado:

• Residência fiscal no Brasil para proprietários de imóveis
• Imposto sobre aluguel recebido por não residente
• Os tratados de bitributação do Brasil e os imóveis
• Ganho de capital de não residente, vender de fora do país e remessa do valor da venda ao exterior
• Herança de imóvel brasileiro morando no exterior
• Alugar imóvel no Brasil sendo estrangeiro, se você alugar antes de comprar.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB que atue em direito imobiliário pode conferir os casos restritos com a matrícula e preparar a procuração. O tabelião registra a escritura e decide quais documentos ela exige. Um tradutor juramentado cuida das versões em português. Um corretor de imóveis registrado no conselho regional (CRECI) pode encontrar o imóvel, mas não presta assessoria jurídica. Veja as páginas do advogado imobiliário e do corretor de imóveis.