Imposto sobre aluguel de imóvel no Brasil de proprietário no exterior

A regra

A pergunta 208 das perguntas e respostas da Receita para 2026 (Perguntas e Respostas IRPF 2026) trata de “aluguel de imóvel localizado no Brasil recebidos por não residente”. Ela diz que primeiro é preciso verificar se existe acordo tributário entre o Brasil e o país de residência do proprietário. Se existe, “o tratamento fiscal será aquele neles previsto”. Se não existe, “os rendimentos são tributados exclusivamente na fonte à alíquota de 15%”. “Exclusivamente na fonte” significa que os 15% são todo o imposto brasileiro: nada se acrescenta em uma declaração anual brasileira e não se aplica tabela progressiva. A base legal citada é o Decreto-Lei 5.844/1943, art. 100, o regulamento do imposto de renda (RIR/2018) e a IN SRF 208/2002, arts. 42 e 44. O art. 42 dessa instrução fixa os 15% sobre rendimentos pagos a não residentes que não tenham alíquota específica, e o § 3 fixa 25% quando o rendimento vai para residente em país de tributação favorecida.

Quem paga e quando

As perguntas e respostas dizem: “O imposto deve ser recolhido na data da ocorrência do fato gerador, sendo responsável pelo recolhimento o procurador do residente no exterior”. A IN SRF 208, art. 44, diz o mesmo para o imposto retido na fonte: ele é pago na data do fato gerador. Na prática:

• você precisa de um procurador residente no Brasil, nomeado por procuração (veja procuração do exterior);
• o procurador paga o DARF, código 9478, no seu próprio CPF;
• as perguntas e respostas acrescentam que o procurador informa depois à Receita o proprietário como beneficiário do rendimento na declaração anual de retenções (Dirf);
• a resposta nomeia o procurador, e não o inquilino, como responsável.

Como o imposto incide no dia em que o aluguel é recebido, um procurador que recebe o aluguel todo mês paga todo mês. Se o aluguel for pago diretamente à sua conta no exterior, a Payotte não encontrou texto que diga quem então paga o imposto: pergunte à Receita ou a um contador antes do primeiro pagamento.

15% ou 25%

A alíquota de 25% se aplica a rendimentos recebidos por residente em país ou dependência com tributação favorecida. Desde 13 de maio de 2025, a Receita descreve esses locais como os que não tributam a renda, a tributam a menos de 17%, ou cuja legislação não permite acesso a informações sobre a titularidade. A lista está na IN RFB 1.037/2010: as Ilhas Cayman, o Panamá, as Bahamas e as Ilhas Virgens Britânicas constam dela, enquanto Canadá, Reino Unido e Estados Unidos não constam. As Ilhas do Canal e a Ilha de Man constam. Textos mais antigos, como a IN SRF 208, art. 43, ainda dizem “inferior a vinte por cento”; as perguntas e respostas indicam 17% de 2025 em diante.

O que um tratado muda

O Brasil tem um tratado com o Canadá. Seu art. VI, parágrafo 1, diz que os rendimentos de bens imóveis “podem ser tributados no Estado Contratante em que tais bens estejam situados” (tradução livre do texto em inglês), e o parágrafo 3 estende isso aos rendimentos do “uso direto, locação ou uso sob qualquer outra forma” (tradução livre). Assim, o Brasil conserva o direito de tributar o aluguel, e a Payotte não encontrou alíquota menor nos artigos lidos. Não há tratado de imposto de renda com os Estados Unidos. Uma convenção com o Reino Unido foi assinada, mas não está em vigor. O alívio no seu país está explicado em tratados de bitributação e imóveis.

Tornar-se residente muda o regime

Quem se torna residente para fins fiscais (por exemplo, o titular de visto temporário que permanece 184 dias em doze meses) é tributado sobre o aluguel pelas regras de residente, com o carnê-leão mensal e a declaração anual: veja carnê-leão do aluguel e residência fiscal. A pergunta 127 das perguntas e respostas diz que o não residente com visto temporário é tributado na fonte sobre os rendimentos recebidos no Brasil, e pelo regime de residente a partir da data em que se torna residente.

A reforma do consumo

Pela Lei Complementar 214/2025, art. 251, a pessoa física que aluga imóveis só passa a ser contribuinte do novo IBS e da CBS se, no ano-calendário anterior, a receita de aluguéis tiver excedido R$ 240.000 e abrangido mais de três imóveis distintos. As alíquotas de 2026 são um teste: IBS a 0,1% e CBS a 0,9% sobre os fatos geradores de 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2026 (arts. 343 e 346), compensados com outras contribuições federais (art. 348). O proprietário de um ou dois apartamentos está fora do regime. Isso é separado do imposto de renda acima.

A quem consultar

Um contador pode montar a rotina mensal do DARF e a declaração anual pelo procurador. Um advogado inscrito na OAB redige a procuração, e um corretor de imóveis habilitado ou administrador do imóvel recebe o aluguel. Veja advogado imobiliário.