Imposto de renda do locador: o carnê-leão em 2026

Quem paga e como

O P&R 2026 da Receita Federal (perguntas 207 e 266) estabelece três situações:

• Aluguel pago por pessoa física a locador residente no Brasil: recolhimento mensal obrigatório (o carnê-leão), depois ajuste na declaração anual, em que o imposto pago conta como antecipação.
• Aluguel pago por pessoa jurídica: o inquilino retém o imposto na fonte, e o locador ajusta na declaração anual.
• Aluguel recebido do exterior por residente no Brasil (por exemplo, de um imóvel que você possui fora do Brasil): também carnê-leão, com conversão da moeda estrangeira e crédito pelo imposto pago no exterior nos casos e limites descritos pela Receita.

O imposto é devido no mês em que o inquilino paga ao representante do locador, não no mês em que este o repassa (pergunta 210). Quando o contrato fixa um preço para mais de um mês ou o aluguel é recebido de uma só vez, o valor total conta no mês do recebimento. Se várias pessoas são coproprietárias do imóvel, cada uma declara apenas a sua parte (pergunta 266).

O que o locador pode deduzir

Pelo P&R 207, somente o seguinte pode ser deduzido do aluguel na base, e apenas quando o locador arcou com o custo: impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel; aluguel pago por imóvel sublocado; despesas de cobrança do aluguel; e taxas de condomínio, ordinárias e extraordinárias. As comissões pagas pelo locador a plataformas digitais em aluguéis de curta duração também são dedutíveis. A base inclui juros e multas por atraso, indenizações por rescisão antecipada e benfeitorias do inquilino que não sejam ressarcidas. Além disso, aplicam-se as deduções mensais gerais (dependentes, contribuições previdenciárias, pensão alimentícia judicial e semelhantes) ou, alternativamente, o desconto simplificado mensal de 25 por cento do teto da faixa de 0 por cento (pergunta 267).

A tabela mensal em vigor

A tabela vigora desde maio de 2025 (Lei 15.191/2025). Imposto = base × alíquota − parcela a deduzir.

A redução de 2026. A Lei 15.270/2025, artigo 3º-A da Lei 9.250, em vigor desde 1º de janeiro de 2026, concede uma redução “do imposto sobre os rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas”:

• rendimentos de até R$ 5.000,00: redução de até R$ 312,89, de modo que o imposto devido é zero;
• de R$ 5.000,01 a R$ 7.350,00: redução = R$ 978,62 − (0,133145 × rendimento tributável mensal);
• acima de R$ 7.350,00: sem redução.

A redução não pode exceder o imposto calculado pela tabela. O guia da Receita diz que “a partir de 1º de janeiro de 2026, será concedido redução mensal do imposto aos contribuintes com rendimento tributável de até R$ 7.350,00, conforme previsto na tabela do Anexo X da Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014”. A Payotte não leu o Anexo X, portanto não sabe se a Receita aplica a redução ao aluguel antes ou depois das deduções. Confira no programa oficial do carnê-leão da Receita.

Cálculos, usando apenas as fórmulas oficiais (não é aconselhamento): uma base mensal de R$ 3.000 dá 3.000 × 15% − 394,16 = R$ 55,84 antes de qualquer redução, que cai a zero pela regra de R$ 5.000. Uma base de R$ 6.000 dá 6.000 × 27,5% − 908,73 = R$ 741,27, reduzidos em 978,62 − 0,133145 × 6.000 = R$ 179,75, a R$ 561,52, se a base da redução for a mesma cifra.

O P&R da Receita traz ainda um exemplo para um aluguel de 2025 (R$ 3.500 mais 5 por cento de encargo por atraso, menos 10 por cento de taxa de administração, restando R$ 3.307,50) que resultou em um pagamento de R$ 20,36 pelas regras de 2025; ele é anterior à redução de 2026.

Proprietários que moram no exterior

Pergunta 208: o aluguel de imóvel brasileiro recebido por não residente é tributado exclusivamente na fonte a 15 por cento, salvo se um tratado tributário dispuser de outra forma (25 por cento se o proprietário mora em jurisdição constante da lista de tributação favorecida da Receita). O procurador no Brasil que recebe o aluguel deve pagar o imposto por DARF, código de receita 9478, em seu próprio número de contribuinte, na data do fato gerador. Veja aluguel recebido por não residente e procuração do exterior. O não residente não pode entregar a declaração anual brasileira (pergunta 175).

Outras mudanças de 2026

A partir do ano-calendário de 2026, o imposto mínimo para “alta renda” da Lei 15.270 (artigo 16-A) aplica-se a pessoas cujos rendimentos totais recebidos no ano excedam R$ 600.000, com o aluguel incluído em sua base (ganhos de capital e doações que sejam adiantamento de herança são deduzidos). Os tributos sobre o consumo IBS/CBS podem alcançar a pessoa física que aluga mais de três imóveis e recebe mais de R$ 240.000 por ano; veja reforma tributária. O aluguel também deve constar da declaração anual; veja declarar imóvel no imposto de renda.

Qual profissional consultar

Um contador registrado no conselho regional de contabilidade pode fazer o cálculo mensal e a declaração anual; o programa do carnê-leão da própria Receita é gratuito. Um advogado inscrito na OAB pode orientar sobre tratados e retenção; veja a página do advogado imobiliário.