Rescisão antecipada do aluguel no Brasil: aviso, multa e exceções

A saída antecipada do inquilino

O artigo 4º é a regra. Durante o prazo ajustado, o locador não pode reaver o imóvel. O inquilino pode devolvê-lo, “pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. Duas consequências práticas decorrem disso.

1. Leia a cláusula da multa. Muitos contratos fixam a multa em um número de meses de aluguel. A Lei então pede que ela seja reduzida na proporção do tempo já cumprido. Como fórmula, e apenas como leitura do texto: multa devida = multa pactuada × (meses restantes ÷ total de meses do prazo). Se um juiz aplica exatamente essa proporção num caso concreto é questão para um advogado, e a Payotte não leu jurisprudência a respeito.
2. Uma cláusula que cobra a multa integral qualquer que seja a data de saída conflita com a palavra “proporcional” do artigo.

Exceção de transferência de emprego. A multa é dispensada “se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência” (artigo 4º, parágrafo único). O aviso deve ser escrito, com comprovante de recebimento. O artigo fala de transferência pelo empregador; uma mudança voluntária para um novo emprego não é descrita ali.

Exceção não residencial. No caso especial do contrato de locação comercial built to suit (artigo 54-A), a multa pactuada para a saída antecipada não pode exceder a soma dos aluguéis a receber até o fim do prazo. Isso vale para locações comerciais, não para residências.

Contratos por prazo indeterminado

Quando o contrato não tem prazo determinado, ou se tornou indeterminado por força de lei, o inquilino pode encerrá-lo com aviso escrito de pelo menos 30 dias (artigo 6º). Sem o aviso, o locador pode exigir um mês de aluguel e encargos (artigo 6º, parágrafo único). A garantia dura até a efetiva devolução do imóvel (artigo 39); por isso, entregue as chaves mediante recibo assinado.

Outras formas de o contrato terminar

O artigo 9º lista os motivos para desfazer a locação: acordo mútuo; infração legal ou contratual; falta de pagamento do aluguel e encargos; e reparações urgentes determinadas pelo poder público que não possam ser feitas com o inquilino no imóvel, ou que ele se recuse a consentir.

• Acordo mútuo. Faça por escrito. Se o acordo for assinado pelas partes e por duas testemunhas e conceder ao inquilino pelo menos seis meses para sair, o locador tem uma via acelerada caso o inquilino não saia (artigo 59, parágrafo 1º, I); veja ação de despejo.
• Reparos longos. Se reparos urgentes a cargo do locador durarem mais de 10 dias, o aluguel diminui proporcionalmente ao excesso; se durarem mais de 30 dias, o inquilino pode rescindir o contrato (artigo 26).
• Venda do imóvel. O comprador pode denunciar com 90 dias de aviso um contrato não registrado (artigo 8º); veja a Lei do Inquilinato.
• Morte ou divórcio. Com a morte do inquilino, o cônjuge ou companheiro e, depois, os herdeiros necessários e dependentes que residiam no imóvel assumem a locação residencial (artigo 11). Após a separação, a locação continua com o cônjuge que permanece (artigo 12). Havendo fiador, a mudança deve ser notificada por escrito ao locador e ao fiador, e o fiador tem 30 dias para se exonerar (artigo 12, parágrafos 1º e 2º).

O que o locador pode e não pode fazer

O locador não pode encerrar antes do prazo um contrato por prazo determinado. Terminado o prazo, num contrato escrito de 30 meses ou mais, o locador pode encerrar a locação prorrogada a qualquer momento, com 30 dias para desocupar (artigo 46, parágrafo 2º). Num contrato mais curto, o locador só pode retomar o imóvel nos casos do artigo 47, incluindo após cinco anos de vigência ininterrupta, uso próprio ou obras aprovadas. O locador que retoma o imóvel “para uso próprio” e depois não o usa para esse fim em 180 dias, ou não o usa por pelo menos um ano, comete crime de ação pública punido com detenção de três meses a um ano, e o inquilino pode cobrar multa de 12 a 24 meses de aluguel em ação própria (artigo 44, II e parágrafo único).

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB pode ler a cláusula da multa e redigir a notificação ou o acordo escrito; veja a página do advogado imobiliário. Um administrador de imóveis pode conduzir a vistoria de entrega. Para um inquilino estrangeiro que deixa o país, uma procuração pode permitir que alguém no Brasil devolva as chaves; veja procuração do exterior.