Reajuste do aluguel no Brasil: atualização anual e revisão

As regras nas leis

Preço livre, com duas proibições. O artigo 17 da Lei 8.245 diz que o aluguel é livremente convencionado, “vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo”. O artigo 1º da Lei 10.192 exige que as obrigações pecuniárias no Brasil sejam estipuladas em reais pelo seu valor nominal e anula as cláusulas vinculadas a ouro ou a moeda estrangeira, salvo quando lei ou norma do Banco Central permitir. Para o estrangeiro cuja renda é em dólares, libras ou dólares canadenses, isso significa que o aluguel é um número de reais; qualquer valor convertido em um folheto não é o aluguel contratual.

Mínimo de um ano. O artigo 2º da Lei 10.192 permite o reajuste por índices gerais ou setoriais de preços em contratos de duração igual ou superior a um ano, e o § 1º declara nula “qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano”. O § 3º anula qualquer artifício que produza o efeito financeiro de período inferior. Assim, um contrato de locação não pode prever licitamente aumento semestral.

Qual índice. Nem a Lei 8.245 nem a Lei 10.192 indicam o índice para locações particulares. É o que o contrato disser. Se o contrato indicar um índice que deixou de existir, ou nenhum, as partes precisam entrar em acordo ou recorrer ao juiz; as leis lidas não fornecem um índice supletivo.

Alterações acordadas. O artigo 18 permite às partes fixar novo aluguel, e inserir ou modificar cláusula de reajuste, de comum acordo, a qualquer momento.

Revisão judicial após três anos. O artigo 19 permite ao locador ou ao locatário, “após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado”, pedir ao juiz a revisão do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, quando não há acordo. A ação revisional é regulada nos artigos 68 e 69:

• o autor indica o aluguel que pretende;
• a pedido, o juiz fixa aluguel provisório devido desde a citação: não excedente a oitenta por cento do pedido, quando o autor é o locador, e não inferior a oitenta por cento do aluguel vigente, quando o autor é o locatário (artigo 68, II);
• o aluguel fixado na sentença retroage à data da citação, e as diferenças são pagas com correção (artigo 69);
• se o locador pedir, a sentença pode também alterar a periodicidade do reajuste ou o índice (artigo 69, § 1º).

Como funciona a aritmética

O reajuste contratual é uma fórmula, não um valor publicado. Se a cláusula diz “reajuste anual pelo índice I”, então: novo aluguel = aluguel atual × (1 + a variação de I nos 12 meses definidos na cláusula). Confira três pontos na cláusula: a janela exata de 12 meses, o índice e seu órgão divulgador, e se a data do reajuste é o aniversário do contrato. O artigo 2º, § 2º, da Lei 10.192 diz que, após uma revisão contratual, o período seguinte começa na data em que se deu a revisão anterior.

A Payotte não leu nenhuma série oficial de índices, portanto nenhum percentual é informado aqui; o órgão que divulga o índice escolhido publica seus próprios números.

Aluguel e os demais encargos

O reajuste do aluguel não abrange os outros itens: a taxa de condomínio segue o orçamento do condomínio, e o locatário tem direito de ver a rubrica do orçamento e o rateio mensal (artigo 23, § 2º). O IPTU é fixado pelo município, e o locador o suporta salvo se o contrato dispuser de outra forma (artigo 22, VIII). Veja taxa de condomínio e regras e IPTU. O locador que exige dinheiro além do aluguel e dos encargos que a lei permite comete contravenção (artigo 43, I).

Armadilhas para inquilinos estrangeiros

• Um contrato que cita o aluguel “em USD” ou “equivalente a USD” é atingido pelo artigo 17.
• Uma cláusula que reajusta o aluguel a cada seis meses é nula, seja qual for o índice indicado.
• Um reajuste aplicado antes do primeiro aniversário não é lícito. O primeiro reajuste não pode ser anterior a um ano do início do contrato ou da revisão anterior.
• Os aumentos após o contrato passar a vigorar por prazo indeterminado seguem a mesma cláusula, salvo se as partes acordarem outra; o locador que queira mudar o índice unilateralmente precisa da concordância da outra parte ou de ordem judicial.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB pode ler a cláusula de reajuste e dizer se ela respeita a Lei 10.192; veja a página do advogado imobiliário. Um corretor habilitado ou um administrador de imóveis pode mostrar como os locadores da região aplicam o índice do contrato; veja a página do corretor de imóveis.