IPTU no Brasil: o imposto predial e territorial urbano explicado

O que a lei federal fixa

• Quem institui: o município (Constituição, artigo 156, I).
• O fato gerador: a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel situado na zona urbana do município (Código Tributário, artigo 32). A zona urbana é definida por lei municipal e deve ter pelo menos dois de cinco melhoramentos listados no Código, como meio-fio e escoamento de águas pluviais, abastecimento de água, esgoto, iluminação pública, ou escola primária ou posto de saúde a no máximo três quilômetros.
• A base de cálculo: o valor venal do imóvel (artigo 33). Os bens móveis mantidos no imóvel não contam.
• O contribuinte: o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor “a qualquer título” (artigo 34).
• O que as cidades podem fazer: pelo artigo 156, parágrafo 1º, o IPTU pode ser progressivo em razão do valor e ter alíquotas diferentes conforme a localização e o uso. Desde a Emenda Constitucional 132/2023, o Executivo municipal também pode atualizar a base de cálculo pelos critérios definidos em lei municipal (parágrafo 1º, III).

Todo o resto, inclusive a alíquota, é local. A terra rural paga outro tributo federal, o ITR, e não o IPTU.

O que a Prefeitura de São Paulo publica (2026)

A Payotte só pôde ler as páginas da Prefeitura de São Paulo; o site da Fazenda do Rio de Janeiro não respondeu a partir desta máquina, por isso não há valor do Rio.

Fórmula. São Paulo a escreve como IPTU = (valor venal × alíquota) − benefícios. Descreve o valor venal como uma estimativa feita a partir da localização, do tamanho e das características da construção, que “pode não corresponder ao preço real de venda”. Distingue o imposto predial, sobre imóvel construído, do territorial, sobre terreno vago ou com pouca construção. A página não publica as alíquotas; a Notificação de Lançamento mostra o cálculo.

Isenção do imposto predial: imóvel construído com valor venal de até R$ 150.000; e imóvel usado principalmente como residência, nas categorias que a cidade indica, de até R$ 260.000. Limitada a um imóvel por contribuinte, e não vale para garagens ou estacionamentos comerciais.

Redução da base se você não se enquadra na isenção: para imóvel residencial de padrão simples ou médio com valor venal de R$ 260.000 a menos de R$ 390.000, uma redução de R$ 780.000 − 2 × valor venal; para outros imóveis construídos de R$ 150.000 a menos de R$ 225.000, R$ 450.000 − 2 × valor venal. O exemplo da cidade: um imóvel avaliado em R$ 270.000 recebe redução de R$ 240.000 e é tributado sobre R$ 30.000.

Limite anual. A cidade informa um aumento máximo de 10 por cento ao ano para imóveis residenciais e, a partir de 2026, também para imóveis não residenciais e terrenos. Alerta que terrenos vagos ou pouco construídos acima de 500 m² podem ter aumentos maiores.

Pagamento. A cidade informa que, a partir de 2026, os carnês de parcelas não são enviados pelo correio: os contribuintes que não usam débito automático devem imprimi-los no site da prefeitura. Informa também que, se você não recebe a notificação e não pede uma segunda via, é considerado notificado, e valem os vencimentos oficiais, com multa e juros em caso de atraso. As datas detalhadas estão na notificação de 2026 da cidade, que a página cita, mas que a Payotte não abriu. A página de descontos da cidade lista apenas benefícios específicos (cobertura arbórea, terreno em área protegida, edifícios restaurados ou tombados); não menciona desconto para pagamento à vista.

Contestação do valor. A cidade tem um serviço de “revisão do valor venal” e um procedimento para impugnar a notificação de lançamento (páginas ligadas a partir do índice do IPTU de São Paulo).

Quem arca com o IPTU no aluguel ou na venda

Pela Lei 8.245, artigo 22, VIII, o locador paga os tributos do imóvel, salvo disposição contratual em contrário, e, quando o inquilino é responsável pelos tributos, o locador pode cobrá-los junto com o aluguel (artigo 25). Na venda, os tributos do imóvel são verificados nas certidões fiscais exigidas para a escritura; veja certidões para comprar imóvel. O IPTU é também uma das dívidas contra as quais a proteção do bem de família não vale (Lei 8.009, artigo 3º, IV); veja bem de família. No estado de São Paulo, o valor do IPTU é um piso para a base de cálculo do imposto sobre herança e doação de imóvel urbano; veja ITCMD.

O que fazer como comprador ou proprietário

1. Peça ao vendedor o número de inscrição municipal e a notificação de lançamento atual.
2. Solicite a certidão negativa de débitos do imóvel na prefeitura.
3. Compare o valor venal da cidade com o preço: o valor venal alimenta o IPTU, e outro número, a base do ITBI, alimenta o imposto de transmissão (veja base de cálculo do ITBI).
4. Mantenha seu endereço e seus dados cadastrais atualizados na prefeitura; a cidade o considera notificado.
5. Se você mora no exterior, nomeie alguém no Brasil para receber a notificação; veja procuração do exterior.

Qual profissional consultar

Numa disputa sobre o valor venal, um advogado inscrito na OAB pode preparar uma impugnação à prefeitura; veja a página do advogado imobiliário. Um avaliador de imóveis pode dar uma avaliação independente; veja a página do avaliador de imóveis.