Usucapião no Brasil: adquirir o imóvel pela posse prolongada

Os prazos, um a um

Mais três regras:

• Soma de posses. O possuidor pode somar o tempo dos possuidores anteriores para completar o prazo, desde que todas as posses sejam contínuas e pacíficas e, na ordinária, cada uma com justo título e boa-fé (artigo 1.243).
• Interrupções. As causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião (artigo 1.244).
• Resultado. A declaração judicial é título que pode ser registrado (artigo 1.241), assim como o reconhecimento extrajudicial.

Os artigos acima descrevem a posse “como sua” (animus domini): ocupar um imóvel como inquilino, caseiro ou com a permissão do dono não inicia a contagem do prazo. O texto do Código não diz como isso se prova; é matéria de prova, e a Payotte não leu nenhuma jurisprudência.

A via extrajudicial no cartório

O artigo 216-A da Lei de Registros Públicos permite que o interessado peça ao cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel, representado por advogado, sem prejuízo da via judicial. O pedido deve incluir:

1. uma ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores;
2. uma planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica no seu conselho (veja reforma, alvará e ART/RRT), e assinados pelos titulares de direitos registrados sobre o imóvel e pelos confinantes;
3. certidões negativas dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e da comarca do domicílio do requerente;
4. um justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel.

O oficial então abre um procedimento. Os titulares registrais ou confinantes que não assinaram a planta são notificados e têm 15 dias para manifestar consentimento; o silêncio vale como concordância. A União, o estado e o município são cientificados e têm 15 dias para se manifestar. Um edital é publicado para terceiros, que também têm 15 dias. Estando em ordem o procedimento, o oficial registra a aquisição e pode abrir nova matrícula, se necessário. Se a impugnação de um confinante for fundamentada, o procedimento vai à justiça; a impugnação infundada não é admitida pelo oficial. Se o pedido for rejeitado, ainda é possível ajuizar ação (§ 9º). Para apartamento em condomínio, dispensa-se o consentimento dos confinantes e basta a notificação do síndico (§ 11).

Riscos e pontos para o comprador estrangeiro

• Comprar terreno que outra pessoa possui. Um pedido de usucapião não depende de registro; o comprador que se baseia só na matrícula pode enfrentar um possuidor que já cumpriu o prazo. Visite o imóvel e pergunte sobre os ocupantes; veja certidões para comprar imóvel.
• Não é atalho para ser dono. O ocupante que começou de má-fé precisa de 15 ou 10 anos, e a posse não pode ter sido interrompida.
• Terra rural e estrangeiros. Os prazos rurais acima estão no Código Civil; existem limites federais separados à propriedade rural por estrangeiros, tratados em restrições a estrangeiros na compra de imóvel rural. A Payotte não afirma como esses limites interagem com a usucapião.
• Registro. A declaração judicial ou a decisão do oficial é o que se averba na matrícula; para saber como funciona o registro numa compra, veja registro do imóvel.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB é obrigatório no cartório; veja a página do advogado imobiliário. Um agrimensor, arquiteto ou engenheiro elabora a planta e o memorial; veja a página do arquiteto e engenheiro. O cartório de registro de imóveis do imóvel explica o procedimento.