Declarar imóvel no Brasil no imposto de renda

Quem precisa declarar (declaração de 2026, ano-calendário 2025)

A pergunta 1 do P&R 2026 da Receita Federal diz que a pessoa física residente no Brasil deve declarar se, em 2025:

• recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584;
• recebeu rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 200.000;
• teve ganho de capital sujeito a imposto em qualquer mês, por exemplo na venda de um imóvel;
• em 31 de dezembro possuía bens e direitos, inclusive terras nuas, de valor total superior a R$ 800.000;
• tornou-se residente em qualquer mês e assim permanecia em 31 de dezembro;
• optou pela isenção na venda de imóvel residencial quando o produto é reinvestido na compra de imóvel residencial no Brasil em até 180 dias do contrato (Lei 11.196/2005, artigo 39);
• e outros casos de atividade rural, bolsa de valores e investimentos no exterior.

Quem é dependente na declaração de outra pessoa, que lista seus rendimentos e bens, fica dispensado. O cônjuge que declara apenas pelo critério dos bens, e cujos bens comuns são declarados pelo outro cônjuge, fica dispensado se os seus bens privativos não passarem de R$ 800.000. O P&R também contém uma frase citando um limite mais antigo de R$ 300.000 para essa regra do cônjuge; a Payotte se baseou no limite de R$ 800.000 da pergunta 1. A Payotte leu apenas o P&R de 2026, portanto os limites da declaração de 2027 (ano-calendário 2026) devem ser conferidos no site da Receita Federal quando esse prazo de entrega abrir.

Se você é residente, é obrigado a declarar e entrega fora do prazo, a multa é de 1 por cento ao mês do imposto devido, com mínimo de R$ 165,74 e máximo de 20 por cento do imposto; se não houver imposto devido, a multa é de R$ 165,74 (pergunta 24).

O que informar e por qual valor

Pergunta 7: o contribuinte deve listar, na ficha de bens, os bens e direitos “no Brasil ou no exterior” que compunham seu patrimônio em 31 de dezembro do ano anterior e do ano atual, e os adquiridos e vendidos durante o ano. O mesmo vale para dívidas e ônus reais (gravames como a hipoteca) acima de R$ 5.000, inclusive os constituídos ou extintos durante o ano.

O valor é o custo de aquisição. A Receita diz que, para bens comprados depois de 1995, “não se aplica atualização” ao custo. Assim, um apartamento comprado por R$ 400.000 e que hoje vale muito mais aparece pelo custo, não pelo valor de mercado. As despesas que podem ser somadas ao custo do imóvel, quando documentadas e declaradas no ano em que foram incorridas, incluem construção, ampliação e reforma com projetos aprovados pelo município, pequenas obras como pintura e encanamento, o ITBI pago na compra, a corretagem paga na compra, juros e encargos pagos para adquirir o imóvel e custas de escritura e registro pagas pelo comprador (pergunta 671). Veja reforma, alvará e ART/RRT e custos de compra.

Opção de atualização única encerrada. A Lei 14.973/2024 permitiu aos residentes atualizar o valor declarado dos imóveis para o valor de mercado, pagando 4 por cento definitivos sobre a diferença, mas somente por declaração entregue até 16 de dezembro de 2024 (pergunta 648). Essa janela está encerrada.

Casos especiais

• Imóvel herdado. O herdeiro lista o bem pelo valor de transmissão do seu quinhão, que se torna o custo para uma venda posterior, com a data do óbito como data de aquisição. O espólio entrega sua própria declaração final (perguntas 609, 110). Veja herança e inventário.
• Doação. O donatário informa o valor constante da escritura (pergunta 614). O doador que transfere imóvel por valor superior ao declarado pode ter ganho de capital (pergunta 613).
• Aluguel recebido. O aluguel pago por pessoas físicas é recolhido mensalmente pelo carnê-leão e depois também declarado na declaração anual, em que o imposto pago conta como antecipação; o aluguel pago por pessoa jurídica tem imposto retido na fonte; veja imposto de renda do locador. As despesas pagas a um corretor ou imobiliária são informadas na ficha de “pagamentos efetuados” sob o código de administradores de imóveis (pergunta 207).
• Venda. O ganho na venda é tributado separadamente, pago até o último dia útil do mês seguinte, e não integra o cálculo anual (Lei 8.981, artigo 21); a declaração ainda deve mostrar a venda. Veja imposto sobre ganho de capital em imóvel.
• Condomínio e casamento. Os bens comuns de um casal podem ser declarados por um dos cônjuges (pergunta 1, nota b).

Se você não é residente

Pergunta 175: mesmo que se enquadre em qualquer dos casos de obrigatoriedade para o residente, o não residente “não pode apresentar Declaração de Ajuste Anual - DAA no Brasil”. Pergunta 58: o não residente que possui bens sujeitos a registro público no Brasil, inclusive imóveis, deve ter CPF; veja CPF para estrangeiros. O imposto sobre o aluguel de não residente é retido na fonte à alíquota de 15 por cento, salvo se houver tratado (pergunta 208), ou 25 por cento para o proprietário em jurisdição constante da lista de tributação favorecida da Receita, e o ganho do não residente na venda do imóvel é tributado a alíquotas progressivas, sem as isenções do residente (pergunta 655); veja ganho de capital de não residente. A residência fiscal tem regras próprias; veja residência fiscal no Brasil para proprietários de imóveis.

Seu país de origem pode pedir que você declare imóvel ou renda no exterior na declaração dele. A Payotte não leu as regras canadenses, britânicas ou americanas para este guia; consulte a autoridade fiscal desse país e veja tratados de bitributação do Brasil.

Qual profissional consultar

Um contador registrado no conselho regional de contabilidade prepara a declaração. Um advogado inscrito na OAB pode tratar da questão da residência e dos tratados; veja a página do advogado imobiliário.